Crédit immobilier sans apport : et si le blocage était surtout dans nos têtes ?
Beaucoup d’entre vous se demandent s’il est réellement possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport OU si ce type de prêt est réservé à une élite qui dispose de beaucoup d’épargne.
La réalité terrain offre beaucoup plus d’opportunités en matière de crédit sans apport que vous n’imaginez.
Nombreux sont les investisseurs immobiliers qui réussissent à faire financer leur investissement locatif à 110 % c’est à dire en intégrant en plus du prix d’acquisition et des éventuels frais d’agence, les frais de notaire.
Quels sont leurs secrets ? Qu’est-ce qui les différencie des investisseurs qui systématiquement mettent une partie de leur épargne dans leur achat locatif ?
La bonne nouvelle, c’est qu’en respectant certaines règles, vous devriez, vous aussi, pouvoir décrocher des emprunts sans avoir besoin de mettre d’apport personnel.
Emprunter sans apport : c’est possible !
Faire sauter ses croyances limitantes sur les prêts sans apport
Si vous avez la conviction qu’il n’est pas possible d’emprunter sans mettre un minimum d’économies personnelles, je vous invite à rejoindre rapidement des groupes d’investisseurs.
Vous vous rendrez rapidement compte qu’ils sont beaucoup plus nombreux, que vous ne le pensez, à décrocher des crédits immobiliers sans apport.
Certains mettent d’ailleurs un point d’honneur à n’investir que sous cette forme et cela fonctionne très bien !
Le point commun de ces investisseurs ?
C’est, tout d’abord, qu’ils n’ont aucune croyance limitante dans la vie sur le sujet. Ils sont convaincus à la base qu’obtenir des emprunts sans apport est possible. Ce qui leur ouvre un joli champ d’opportunités.
Attention possible ne veut pas dire facile.
Comme toujours, il faut se donner les moyens de ce que l’on souhaite.
Vous trouverez dans cet article, les 6 règles de base qu’ils se fixent pour mettre toutes les chances de leur côté.
Accepter de comprendre le point de vue du banquier
Le second point commun qui relie les investisseurs adeptes des prêts immobiliers sans apport, c’est qu’ils ont parfaitement intégré le point de vue de leur banquier.
Ils ont compris le fait que leur partenaire bancaire :
– avait besoin de minimiser le risque pris sur les sommes empruntées en multipliant les points de réassurance
– cherchait à fidéliser ses clients sur la durée
– était prêt à accorder des conditions intéressantes en contrepartie d’achat de produits de placement ou d’assurance.
La démarche des investisseurs qui décrochent facilement un prêt immobilier sans apport ne vise qu’une seule chose : rassurer leur partenaire bancaire sur leurs capacités à rembourser et nouer une relation de confiance sur la durée.
Cette capacité à « chausser les lunettes de son partenaire » permet de faire la différence avec d’autres investisseurs.
Il est clair qu’un établissement bancaire qui se sent profondément compris et respecté sera dans de bien meilleures dispositions pour faciliter l’accès à des emprunts à 110 % ou 100 %.
Un contrat est toujours positif quand il est gagnant pour chacune des parties.
Les 6 Règles pour obtenir un Crédit Immobilier Sans Apport
⇒ Adopter une gestion saine de vos comptes bancaires pour un prêt à 110%
J’imagine que ce n’est pas une surprise pour vous.
Il va de soi qu’une banque privilégie systématiquement les clients qui affichent une situation financière saine de leur compte.
Très concrètement, cela signifie que vos comptes ne doivent révéler ni découverts bancaires, ni incidents de paiement sur les emprunts précédents ou en cours.
Les crédits à la consommation sont également à proscrire.
Si ce n’est pas votre cas, prenez le temps de « nettoyer » ce qui doit l’être avant de présenter des relevés de compte à votre banquier.
Veillez d’une façon plus générale à ce que vos comptes reflètent des dépenses maitrisées (à savoir des dépenses régulièrement inférieures à vos entrées d’argent).
L’ensemble de ces points est non négociable pour décrocher un prêt immobilier sans apport.
⇒ Présenter un profil de client attractif
Pour séduire votre banquier en tant qu’emprunteur, vous devez mettre toutes les chances de votre côté en prouvant votre capacité à percevoir des revenus réguliers et stables.
Il est, à ce titre, préférable de présenter un CDI avec une période d’essai validée.
L’antériorité dans votre poste, au même titre que l’attractivité du secteur dans lequel vous travaillez et la taille ou notoriété de votre employeur joueront en votre faveur.
N’hésitez donc pas à mettre ces éléments en avant.
Certains investisseurs vont jusqu’à reprendre un CDI pour afficher un profil de client plus attractif pour leur partenaire bancaire.
⇒ Mettre en place une épargne régulière
L’épargne, comme vous pouvez vous en doutez, constitue un fabuleux « Sésame » pour obtenir des prêts sans apport.
Plus il est important, plus il rassure votre banquier.
Néanmoins, au-delà du montant, le banquier sera sensible au fait que vous ayez mis en place un système régulier d’épargne.
Vous pouvez, par exemple, programmer un virement automatique chaque mois de 5 à 10 % de votre salaire sur un compte d’épargne.
Ce type de pratique est extrêmement valorisé par les établissements bancaires.
Il démontre votre maturité dans la gestion de vos comptes.
⇒ Présenter un projet d’investissement immobilier locatif de qualité
Dès lors que vous demandez de l’argent à votre banquier, celui-ci va chercher à vérifier 2 choses :
– votre capacité à faire face à vos échéances mensuelles de remboursement
– le prix auquel vous allez pouvoir revendre votre bien en cas de problème.
√ Privilégier les projets immobiliers qui s’autofinancent
Compte tenu de ces éléments, l’établissement bancaire aura tendance à privilégier les investisseurs qui sont capables de présenter un projet d’investissement locatif pertinent qui a minima s’autofinance.
Attention, ne pas oublier que l’établissement bancaire ne prendra en compte que 70 % de vos revenus locatifs.
Pour que votre projet s’autofinance, il faut donc que vos mensualités soit inférieures à 70 % de vos revenus.
Peut-être sera t-il nécessaire que vous empruntiez sur une durée plus longue que prévu pour vous mettre dans cette configuration.
Je vous invite, à ce titre, à lire ou relire l’article : « Sur quelle durée emprunter : 15, 20 ou 25 ans ? »
Il explique pourquoi dans certains cas, il est préférable d’allonger la durée du crédit pour bénéficier d’emprunts mensuels plus faibles.
Si vous êtes capable de prouver à votre banquier que vous allez générer un cash flow positif alors vous avez toutes les chances de favoriser l’accès à votre prêt sans apport.
√ Privilégier des emplacements locatifs de qualité
Outre la rentabilité de votre investissement, votre banquier sera sensible à la localisation de votre investissement.
Pas de souci si vous investissez dans une grande ville avec une demande locative forte ou une ville en devenir.
En revanche, si vous avez jeté votre dévolu sur une ville de taille moyenne ou petite sans perspective de croissance, vous allez semer le doute dans son esprit.
Il vous faudra de solides arguments pour prouver à votre banquier qu’en cas de revente rapide vous n’allez pas générer une moins-value.
⇒ Préparer sérieusement votre RDV avec votre partenaire bancaire
Lorsque l’on demande un crédit immobilier sans apport, il n’y a pas de place pour l’improvisation.
Vous devez, d’une part, venir muni de tous les documents qui vous seront demandés ( bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatif de domicile …).
D’autre part, il est indispensable de préparer un dossier présentant votre stratégie d’investissement, votre projet locatif avec photos à l’appui.
La qualité de votre projet sera décisive pour remporter la confiance ou non de votre établissement bancaire dans votre projet d’investissement immobilier.
⇒ Ne pas hésiter à solliciter plusieurs banques pour decrocher un credit immobilier sans apport
Essuyer le refus d’un établissement bancaire face à une demande de prêt sans apport n’est jamais une chose agréable.
Beaucoup d’investisseurs vivent très mal cette étape et considèrent dès lors qu’il y a peu de chances que d’autres banques acceptent.
C’est une erreur de jugement qui peut coûter très cher.
Je vous invite dans tous les cas à systématiquement présenter votre projet auprès de plusieurs banques.
Faites-en sorte de privilégier les banques et interlocuteurs qui sont décisionnaires de façon à ne pas perdre de temps.
Gardez en tête le fait que l’accord d’une seule banque vous suffit.
Pour obtenir cet accord, peut-être faudra-t-il en solliciter une dizaine.
Peu importe finalement, n’abandonnez pas !
Restez lucide sur la qualité de votre projet et améliorez ce qui doit l’être après chaque rendez-vous.
La plupart des investisseurs ont des anecdotes à raconter sur les différents refus qu’ils ont essuyé. Dans de nombreux cas, le refus pouvait s’expliquer par le fait qu’ils n’avaient pas le bon interlocuteur en face d’eux.
Si vous avez un bon projet, ne renoncez pas
Pour conclure sur le prêt immobilier sans apport
Il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt sans apports que ne le pense la plupart des investisseurs.
Certes, il y a quelques règles du jeu à respecter mais elles sont accessibles à un grand nombre de personnes.
Dans ces conditions, même si vous disposez d’une épargne confortable, je vous conseille de résister à la tentation d’emprunter en ajoutant un apport personnel.
Ceci pour deux raisons.
¤ Les taux d’intérêt sont particulièrement bas, vous devez pouvoir faire fructifier votre épargne à des niveaux supérieurs
¤ Fiscalement, il est particulièrement intéressant d’emprunter puisque vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs.
J’espère que cet article vous donne des ailes pour partir à la chasse à vos emprunts sans apport.
Si c’est le cas, n’hésitez pas à le partager.
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Au plaisir
Claire
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