Il existe différentes stratégies pour faire littéralement exploser la rentabilité de ses investissements locatifs.
Parmi ces stratégies figurent la location de courte durée et la co-location.
Dans les 2 cas, les taux de rendement sont à 2 chiffres et le cash-flow positif.
Si vous n’avez pas encore songé à la co-location, voici quelques éléments qui devraient vous donner envie de vous intéresser à ce mode de location particulièrement rentable.
Le marché de la co-location : un marché porteur pour les investisseurs
√ Petit rappel sur la co-location
Apparue il y a de nombreuses années, la co-location a connu un essor très marqué ces dernières années en raison de la progression des prix des loyers.
Il est devenu très difficile dans certaines villes et certains quartiers pour de nombreuses personnes de trouver une surface habitable décente à un prix acceptable.
Dans ce contexte tendu, la co-location s’est vite imposée comme une opportunité de se loger dans un espace plus grand à moindre coût.
Au-delà du prix, elle est souvent recherchée pour l’attrait de sa vie collective.
La co-location se définit juridiquement comme :
« La location d’un même bien (appartement, maison) par plusieurs hôtes, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les hôtes et le bailleur ».
√ Une cible de plus en plus diversifiée
Très prisée des étudiants qui restent la clientèle de prédilection, la co-location touche une population de plus en plus large.
On trouve ainsi des jeunes actifs qui ne peuvent pas (ou ne souhaitent) pas mettre une partie trop importante de leur salaire dans leur habitation.
On trouve également de plus en plus d’actifs en mobilité géographique temporaire.
La co-location apparaît dans ce cas comme une solution intéressante pour éviter un déménagement contraignant et coûteux.
Cerise sur le gâteau, elle permet de connaître rapidement du monde dans une nouvelle ville. C’est donc l’opportunité de s’insérer plus facilement.
Par ailleurs, la co-location attire de nouveaux profils comme par exemple des personnes séparées ou des retraités qui ne souhaitent pas vivre seuls.
S’intéresser à la co-location signifie donc s’intéresser à un marché en plein développement qui offre de nouvelles perspectives.Sachez que peu d’investisseurs ont encore pris à date la portée de ce marché.
Voici donc une jolie opportunité de sortir du lot avec une offre différenciante.
La colocation : un mode de location à haute rentabilité
La co-location permet dans la plupart des cas de générer une rentabilité à 2 chiffres. Suivant les villes et la taille des appartements, celle-ci s’échelonne entre 10 % et 18 %.
C’est tout simplement 2 à 4 fois plus que les rentabilités moyennes affichées par les magazines spécialisés dans l’immobilier !
Combien de magazines nous expliquent en permanence qu’il est impossible de dépasser une rentabilité comprise en 4 et 8 % ?
Si la co-location est si rentable, c’est tout simplement parce qu’elle permet de louer plus cher et d’acheter moins cher.
Je vous explique comment …
√ Des revenus plus élevés
Avez-vous remarqué combien le prix des yaourts augmente dès lors qu’on les achète en petit format (pack de 4 vs pack de 12) ?
Inutile de parler du prix à l’unité qui explose littéralement…
Eh bien pour la location, c’est exactement le même principe qui s’applique.
En louant un appart’ à 2 personnes au lieu d’une seule, à 3 personnes au lieu d’un couple, à 4 personnes au lieu d’une seule famille, vous pouvez augmenter de 30 % voir 100 % vos revenus.
Pour ma part, en louant à 2 personnes un 50 m2, j’ai réussi à augmenter le loyer de 50 %.
Il est clair que plus le nombre de hôtes sera optimisé par rapport à la surface de votre bien, plus vous obtiendrez des scores élevés de rentabilité.
√ Un prix d’achat plus compétitif
Une colocation fonctionne à partir de 2 personnes mais il est possible de proposer des co-locations de 3, 4, 5 personnes ou même plus.
Je connais des investisseurs qui ont vu grand en proposant des colocations dans de gigantesques maisons à plus de 15 ! Ces colocations fonctionnent d’ailleurs très bien.
Pour l’investisseur, il s’agit donc de dénicher des biens plus grands que les surfaces traditionnellement recherchées à savoir studios et appartements 2 P.
On visera ainsi un 50 m2 pour une co-location à 2, un 70 m2 pour une co-location à 3, un 90 m2 pour une co-location à 4 …
Sur ce type de surface, il est bien plus facile de réaliser une très bonne affaire à l’achat.
D’une part, plus vous achetez grand plus le prix au m2 est proportionnellement moins élevé.
D’autre part, plus vous vous positionnez sur de grandes surfaces moins la concurrence est importante.
Si de surcroit, vous vous orientez vers de grandes surfaces avec rénovation à la clé (ce que je vous recommande) vous avez de grandes chances de pouvoir très bien négocier votre bien.
√ Une vacance locative potentiellement nulle
La vacance locative fait partie des éléments que redoute le plus l’investisseur.
En effet, si celle-ci est importante, elle peut impacter très fortement la rentabilité attendue.
Dans le cas de la co-location, il y a 2 façons de se préserver au maximum de cette vacance locative.
⇒ Solution N°1 : Choisir un contrat de location unique avec clause de solidarité
Dès lors que l’on fait de la co-location, il est possible d’opter pour 2 types de baux.
1/ Un bail par colocataire
Dans ce cas, chaque locataire est responsable individuellement de ses obligations (paiement du loyer, des charges…). Les dates de début et fin du contrat sont indépendantes.
2/ Un contrat unique pour tous les colocataires avec ou sans clause de solidarité
Dans le cadre d’un contrat unique avec clause de solidarité, tous les colocataires sont alors « indivisiblement et solidairement » liés aux obligations du contrat de location.
En tant que bailleur vous pouvez vous retourner contre chaque locataire pour l’intégralité du paiement du loyer. Vous pouvez également vous retourner contre les cautions de chacun de vos hôtes.
En choisissant le bail unique avec clause de solidarité, vous déléguez à vos hôtes le travail consistant à trouver un nouveau locataire. En effet, en co-location, le départ d’un colocataire ne met pas fin au contrat.
Le colocataire qui a donné congé reste solidaire du paiement du loyer des hôtes en place jusque 6 mois après son départ. En revanche, si le locataire qui a donné congé est remplacé dans la co-location, sa solidarité prend fin dès que son successeur a signé le contrat. Un contrat au final extrêmement intéressant pour le bailleur. Il permet de limiter sa vacance locative et de simplifier la recherche de hôtes.
⇒ Solution N°2 : Sélectionner soigneusement le profil de ses hôtes
Si vous vous orientez vers une co-location 100% étudiante, vous avez des chances d’avoir une vacance locative élevée à l’approche des grandes vacances.
A l’inverse, si vous privilégiez une co-location de jeunes actifs, vous allez réduire ce risque voir le supprimer.
La bonne solution si vous ne pouvez pas avoir 100 % de jeunes actifs est sans doute de panacher les 2 profils. A vous donc de définir selon votre ville et le demande locative le mix idéal de profils.
A titre personnel, j’expérimente la co-location depuis maintenant plus de 2 années.
Ma rentabilité a bondi de 50 %. Dès lors qu’une période de vacances locatives se profile, je n’hésite pas à recourir à la location de courte durée. De cette façon, le logement est en permanence optimisé.
Et vous, que pensez-vous de ce mode de location ?
L’avez-vous déjà expérimenté ?
Si cet article vous a plu, n’hésitez pas à le partager 😉 Mille mercis d’avance
Claire
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Bonjour Claire,
Dans tes colocations, lors des périodes de vacances locatives pendant lesquelles tu proposes tes chambres en location courte durée, comment se passe la cohabitation entre les colocataires longue durée et tes clients en courte durée ? As-tu beaucoup de demandes de location courte durée dans ces conditions ?
Merci d’avance,
Violaine
Bonsoir Violaine,
En fait, je ne fais jamais cohabiter des personnes en colocation avec des personnes en location courte durée.
Cela me semble en effet difficilement VIABLE 😉
J’utilise tout simplement la location de courte durée pour combler les périodes de vacances locatives.
Si par exemple des étudiants m’annoncent leur départ au 1er Juillet et les locataires suivants une arrivée au 1er Septembre, je n’hésite pas à louer l’appartement en courte durée pendant 2 mois.
C’est particulièrement intéressant financièrement et cela permet de dépasser le problème de la vacance locative.
Bonjour Claire,
votre article est très intéressant, je suis penchée sur le projet de trouver un bien pour la colocation spéciale « seniors ». Je me pose certaines questions.
Peu-on demander une caution solidaire entre colocataire senior ou non, sachant que peut-être c’est dérangeant pour eux pour diverses raisons ?
Autre point : un locataire senior âgé de plus de 65 ans est protégé par contre s’il ne « veut » plus ou ne peut plus payer, peut-on se retourner contre les enfants (adultes et aussi d’un âge mûr) pour la caution solidaire ?
Dernier point : en offrant une colocation meublée (Lmnp), le senior peut-il néanmoins amener quelques uns de ses meubles (on sait qu’ils sont attachés à leurs affaires) ?
Je suis favorable à la colocation senior car je vois beaucoup de seniors seuls et isolés autour de moi ; et ils sont plus posés et ne changent pas de résidence tous les 4 matins !
Merci pour vos articles que je lis régulièrement.
Susanna
Bonsoir Susanna,
Merci pour vos questions très intéressantes.
Le marché de la colocation pour seniors,comme vous l’avez identifié, est un marché très récent qui connait une forte expansion.
Vous avez donc raison de vous y intéresser.
Attention à toutefois bien répondre aux exigences de cette population aussi bien au niveau de l’emplacement (proximité immédiate des commerces et des transports) que du logement lui-même (ascenseur indispensable si appartement en étage, équipement salle de bains adapté …).
Concernant votre question sur la caution solidaire, je ne pense pas que cela soit plus gênant à demander à des seniors qu’à étudiants.
La caution solidaire fonctionne uniquement dans les zones où la demande est très supérieure à l’offre.
C’est donc plus une question de marché que d’âge des locataires.
2nde question – Je trouve judicieux de demander aux enfants (dès lors qu’ils sont adultes) de vos potentiels locataires seniors de se porter caution de leur parent. Je pense qu’ils comprendront très bien et que cela ne posera pas de problèmes.
3è question – Pas de soucis pour apporter des meubles en plus de la liste réglementaire que vous devez respecter.
Je vous souhaite beaucoup de succès dans ce projet de colocation.
Claire