Dénicher la bonne affaire en immobilier : 9 erreurs à éviter !

Dénicher la bonne affaire en immobilier est le souhait voire l’obsession de tout investisseur immobilier.
Certains trouvent cette bonne affaire rapidement, d’autres au bout de quelques mois.
Je rencontre des investisseurs qui la cherchent toujours et certains qui y ont renoncé 😢.
La recherche de la bonne affaire immobilière reste donc un sujet sensible qui préoccupe bon nombre d’entre vous.
Je vous livre dans cet articles les 9 faiblesses que j’observe le plus souvent chez les personnes qui ont du mal à trouver un bon placement immobilier.
J’en profite pour vous confirmer au passage qu’il est tout à fait possible de trouver des bonnes affaires en immobilier 😆.

⇒ Croire que le bonne affaire en immobilier n’existe pas

Pour trouver une bonne affaire en immobilier, il faut déjà être persuadée que c’est possible !
Je me rends compte, chez les personnes qui ont du mal à trouver la bonne affaire, que le blocage est souvent mental et inconscient.
Au fond d’elles-mêmes, ces personnes sont, bien souvent, convaincues que la bonne affaire n’existe pas ou plutôt n’existe plus.
Les commentaires sur les investissements qui reviennent le plus souvent sont les suivants :
– « Tout est trop cher, impossible de trouver »
– « Puisque l’information est sur Internet, il y a beaucoup trop de concurrence, je n’ai aucune chances »
– « Dénicher la bonne affaire en immobilier revient à chercher une aiguille dans une botte de foin ».
– « C’était encore possible il y a quelques années, aujourd’hui, le marché n’est plus le même ».

Il est clair qu’en partant sur ce schéma de pensées, il va être difficile de trouver une bonne affaire. Le moindre obstacle rencontré dans votre recherche du  » bon coup immobilier » va vous conforter dans l’idée que vous avez raison.
Pour avancer dans la bonne direction, il faut déjà vous convaincre du fait que C’EST POSSIBLE de faire de bonnes affaires en investissements locatifs.

Et c’est en effet possible !
Je peux vous confirmer qu’il y a et qu’il y aura toujours de jolies opportunités à saisir en matière d’investissements immobiliers. Tout simplement parce que nous sommes sur un marché d’offres et de demandes.
Certaines personnes veulent vendre et vendre vite, pour des raisons qui leur sont propres.
Certaines personnes sont prêtes à baisser leur prix dans des proportions importantes.
C’est ainsi !
Par ailleurs, pour être sûre de faire une bonne affaire en immobilier, la recette qui fonctionne à tous les coups, c’est de créer soi-même l’opportunité en sortant des sentiers battus.
Je vous en dis un peu sur ce sujet en fin d’article.

⇒ Ne pas savoir précisément ce qu’est une bonne affaire en immobilier

La définition de la bonne affaire en immobilier dépend en général du profil des investisseurs.
Certains investisseurs immobiliers vont souhaiter investir dans un patrimoine qui va se développer au fil des années. Ils vont donc privilégier la plus-value à la recherche de rentabilité.

D’autres personnes vont vouloir privilégier la rentabilité immédiate en cherchant des biens qui permettent de gagner de l’argent tout de suite et non dans 15, 20 ou 25 ans.
C’est clairement mon cas.
Aussi la définition que je vous propose de la bonne affaire est tout simplement celle qui vous permet de générer de l’argent (et donc du cash flow) dès l’achat.
Pour atteindre cet objectif, il faut viser le rendement locatif.
Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite à lire cet excellent article 😅: « Rendement locatif : que faut-il viser ? »

Pour résumer, si vous voulez trouver une bonne affaire en immobilier, assurez-vous d’acheter à un bon prix et de pouvoir louer dans de bonnes conditions.

⇒ Accepter un prix d’achat trop élevé

Comme partagé à plusieurs reprises, une bonne affaire immobilière se fait incontestablement à l’achat.
Vous devez viser un prix d’acquisition de votre bien immobilier entre 10 % et 30 % moins cher que la moyenne du marché.
Pourquoi ce niveau de décote, me direz-vous ?
Pour 2 raisons.

•  D’une part, cela vous permet d’envisager un achat / revente sécurisé.
  Si jamais vous deviez revendre rapidement votre bien, avec une décote de minimum 10 % , vous allez pouvoir absorber les frais de notaire (environ 8,5 %) sans perdre d’argent.
  Imaginons, par ailleurs, que les prix du marché immobilier se retournent.
  Avec une décote supérieure à 10 %, vous allez pouvoir absorber non seulement les frais de notaires mais également l’impact de la baisse du marché.
• D’autre part, cela vous met dans des conditions favorables pour dégager un bénéfice et donc un cash flow intéressant.
  Je vous rappelle que la rentabilité d’un placement se calcule en prenant en compte le prix d’acquisition.
  Quant au cash-flow, il prend en compte les mensualités d’emprunt qui en règle général sont indexées sur votre prix d’acquisition.

Il existe plusieurs astuces pour acheter en dessous du prix du marché.
Voici quelques unes des meilleures astuces :

• acheter un bien avec des défauts corrigibles
• choisir un bien avec des travaux
• acheter une surface plus importante que vous allez ensuite diviser
• parier sur un quartier en pleine rénovation ou en devenir,
• gagner des mètres carrés supplémentaires en supprimant des espaces perdus
• aménager des combles ….

⇒ Ne pas poser les bonnes questions au vendeur

Pour réaliser une bonne affaire en immobilier, il faut tout simplement trouver la bonne personne qui vend.
C’est à dire celui qui est prêt à vous vendre son bien immobilier au prix qui vous intéresse.
La seule façon de savoir si vous êtes face à la bonne personne, c’est de lui poser quelques questions clés.
Voici une sélection de questions que je pose systématiquement.

1. Pour quelles raisons le propriétaire vend-il son bien  ?

Cette question est essentielle car elle va vous permettre de connaître le niveau d’urgence de la vente.
Si par exemple il s’agit d’une succession, il y a de grandes chances pour que le (re)vendeur soit pressé de vendre. En général, les droits de succession doivent être acquittés dans un délai de 6 mois. Cela laisse donc peu de temps pour assurer la vente.
Vous allez être en position plus confortable pour négocier.

2. Quel est le profil du vendeur ?

S’agit-il d’un particulier? D’investisseurs ? D’un marchand de bien ?
La réponse à cette question couplée à celle de la précédente va vous permettre de bien cerner le contexte de cette vente et les motivations de la personne qui vend.
Vous allez savoir si vous avez affaire ou non à la bonne personne qui vend.
Vous allez également pouvoir adapter votre discours et vos arguments à votre interlocuteur.

3. Depuis combien de temps, ce bien est-il en vente ?

Si le bien qui vous intéresse est en vente depuis plus de 3 mois, vous êtes dans un contexte propice à la négociation.
Un des biens que j’ai achetés était en vente depuis plus de 6 mois. Franchement, je ne comprenais pas ce qui clochait avec ce bien et pourquoi il n’avait pas déjà été vendu.
La réponse était liée au prix initial de mise sur le marché, beaucoup trop élevé ainsi qu’à la présence d’un défaut pourtant facilement corrigible.

Lorsque j’ai été informée de la vente de ce bien, le prix avait été revu à la baisse 2 fois.
Connaissant le contexte, je n’ai pas hésité à demander une 3ème baisse.
Celle-ci a été acceptée à 80 %  ( j’ai du ajouter 1 000 €).
Pour être franche, j’aurais acheté le bien même si la 3ème baisse m’avait été refusée.
Le prix était déjà très correct. C’est l’analyse du contexte qui m’a permis de générer des économies plutôt sympathiques.

Connaître le contexte de vente d’un bien est donc particulièrement utile.
Si d’ailleurs, vous souhaitez être parfaitement bien informé des biens qui sont sur le marché depuis un certain temps, je vous invite à vous inscrire sur Castorus.com .
De quoi s’agit-il ?
Castorus est une extension de navigateur qui se plug sur des sites comme SeLoger ou Le Bon Coin.
Cette extension vous donne des informations précieuses comme par exemple la date de mise sur le marché de l’annonce ainsi que les différentes baisses de prix déjà réalisées.
Particulièrement efficace pour préparer sa négociation.

4. Avez-vous déjà eu des propositions ?

Cette question va vous permettre de connaitre votre marge de manoeuvre en matière de négociation.
Si plusieurs propositions ont été refusées à un certain prix, vous pouvez identifier le seuil minimum en-dessous duquel il serait imprudent de faire une proposition.
Si vous avez le sentiment que le propriétaire est fermé à la négociation, alors il faut peut-être passer votre chemin et ne pas perdre plus de temps sur ce dossier.
C’est une information tout aussi précieuse qui vous permettra de mettre votre énergie au bon endroit.

⇒ Acheter avec trop de travaux ou pas assez pour faire une bonne affaire en immobilier

Acheter avec des travaux présente de nombreux avantages.
Les travaux faisant généralement peur, vous allez tout d’abord réduire le nombre d’acheteurs potentiels.
Vous allez être en mesure de mieux négocier votre bien et, par ailleurs ,vous allez pouvoir tirer profit des travaux sur un plan fiscal.

Néanmoins, il faut également faire attention à ne pas tomber dans l’excès inverse.
A savoir partir sur des sommes importantes de travaux sans pour autant faire une excellente affaire.
La difficulté est bien souvent d’identifier correctement l’enveloppe de travaux.
Si les travaux sont importants, je vous conseille de faire venir 1 ou 2 professionnels pour estimer au mieux le montant. Ajoutez 10 % pour couvrir les surprises de dernières minutes.
Veillez à ce que le prix global : prix d’acquisition + travaux vous permettre d’atteindre vos objectifs de rentabilité.

Si à l’inverse, vous vous intéressez à un bien sans travaux, sachez que votre marge de négociation sera à priori plus serrée.
Ce qui ne veut pas dire que vous en ferez pas une bonne affaire pour autant.

⇒ Sous-estimer la demande locative

Le danger lorsque l’on se focalise trop sur le prix, c’est d’en oublier l’importance de la demande locative.
Qui d’entre nous ne s’est jamais éloigné de son cahier des charges, au fur et à mesure de ses recherches immobilières ?
C’est un phénomène assez courant.
Les agents immobiliers nous font visiter un premier bien puis nous proposent un second et troisième bien qui n’ont plus grand chose à voir avec le cadre initial.
Si le dernier bien visité est intéressant et le prix attractif, on peut en oublier de vérifier l’essentiel. A savoir, la raison pour laquelle nous achetons ce bien : le louer !

Lorsque nous sommes sur le point de faire une offre pour un bien, n’oublions jamais de valider le fait qu’il va rapidement trouver son public.

⇒ Se tromper d’emplacement géographique

L’emplacement est la clé de tout placement immobilier, vous le savez.
Nous passons en général beaucoup de temps à identifier la commune dans laquelle nous allons investir.
Les questions que nous sommes nombreux à nous poser sont souvent les suivantes :

• Devons-nous investir près de chez nous ou à distance?
• Devons-nous nous concentrer sur les grandes villes ou villes moyennes ?
• La santé économique de la commune dans laquelle je souhaite investir est-elle bonne ?

Une fois la réponse à ces questions obtenue et la commune choisie, nous considérons que la réflexion relative à l’emplacement géographique est terminée.
Nous avons sérieusement tendance à oublier que tous les quartiers au sein d’une même commune ne se valent pas !

Ainsi, nous aurons beau choisir la commune la plus pertinente en termes d’investissement locatif, si nous nous orientons vers un quartier qui ne séduit personne, nous ferons chou blanc …
Certes, nous aurons l’impression de faire une bonne affaire car le prix sera attractif mais ce ne sera qu’une impression.
Souvenez-vous de la définition de la bonne affaire….

⇒ Se perdre dans les calculs financiers pour valider ou non s’il s’agit d’une bonne affaire

L’étape de validation financière de la bonne affaire en immobilier suscite en général pas mal de tensions et ou stress.
C’est logique au vu des sommes que nous engageons sur une durée plutôt longue.
Bien souvent, nous refaisons nos calculs dans tous les sens en nous demandant si nous n’avons rien oublié ou si nous avons la bonne formule..
Pas facile en effet de calculer un taux de rentabilité ou un cash flow immobilier.
J’ai vécu cette situation à mes débuts et je me rends compte que j’aurais pu gagner en sérénité et rapidité de décision sur cette étape importante.

Pour celles et ceux qui veulent éviter les doutes, sachez que j’ai mis au point un outil pour vous permettre de calculer en 1 clic votre rentabilité locative et votre cash flow.
L’outil vous indique, par ailleurs, si vous faites Oui ou Non une bonne affaire en prenant en compte 3 critères essentiels.
Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à cliquer sur le lien ci-contre : Ma Renta en 1 Clic.

⇒  Se comporter dans la vie comme la majorité des personnes qui cherchent une bonne affaire en immobilier

J’aimerais terminer cet article en attirant votre attention sur le fait que pour réaliser une bonne affaire en immobilier, il faut aussi savoir ne pas se comporter comme la plupart des gens.
En un mot, il faut être capable de sortir des sentiers battus.
Voici une petite anecdote qui m’a beaucoup marquée, pour illustrer ce propos.
J’ai rencontré des investisseurs il y a 4 mois qui venaient de trouver 2 magnifiques opportunités.
Lorsque je lui ai demandé comment il avait trouvé ces bonnes affaires, il m’a dit que c’est en consultant les offres sur Le Bon Coin.
Rien de très original me direz-vous …

Ce qu’il a fait, 90 % des gens ne l’auraient pas fait.
Il s’est intéressé à l’annonce d’un bien qui ne présentait aucune photo.
90 % des personnes ayant consulté cette annonce ont du se dire qu’un bien sans photo cachait anguille sous roche.
L’inverse s’est produit. Cette annonce avait été mise en ligne par une dame âgée qui maitrisait mal internet. Cette dame voulait vendre son bien mais n’avait pas spécialement besoin d’argent. Elle cherchait avant tout à vendre à une personne sympathique qui lui inspirerait confiance. C’est ce qui s’est passé. Elle lui a vendu son bien et pour couronner le tout …. lui a proposé un second bien, tout aussi intéressant….
Voilà comment des investisseurs ont trouvé, avec succès, 2 pépites en cliquant sur une simple annonce immobilière.
Qui a dit qu’il n’était plus possible de faire de bonnes affaires en immobilier de nos jours ?

Chères lectrices et chers lecteurs, je peux vous garantir qu’en évitant ces 9 failles, vous devriez trouver le chemin pour réaliser une bonne affaire..
Profitez par ailleurs de cet article pour ajouter vos propres recommandations.
Je suis sûre que vous aiderez d’autres personnes à avoir du succès dans leurs investissements.
J’ai hâte de vous lire 😗.
Au plaisir.
Claire

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