Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces

Augmenter son Cash Flow : 6 AstucesAugmenter son cash flow est une préoccupation caractéristique des investisseurs immobiliers. Le cash flow est en effet un baromètre intéressant pour évaluer la qualité d’un investissement.
D’ailleurs lorsque des investisseurs se rencontrent, ils ont tendance très rapidement à comparer leur … cash flow ! J’ai même assisté à des concours sur ce thème.
La bonne nouvelle concernant cet indicateur clé, c’est que quel que soit le niveau de départ : cash flow négatif, cash flow nul ou cash flow positif, il est toujours possible de faire mieux !
Dans cet article, je fais le point sur cet indicateur essentiel. Je partage les 6 Astuces qui permettent d’augmenter son cash flow significativement. Et donc de se mettre en marche vers l’indépendance financière.

Définition Cash Flow Immobilier

La notion de Cash-Flow est une notion bien connue des entreprises. C’est même un indicateur essentiel pour piloter l’activité. Généralement on traduit ce terme anglo-saxon par Flux de Trésorerie ou Flux de Liquidités.
Une entreprise qui génère un excédent de trésorerie (Cash Flow Positif) et une rentabilité positive est une entreprise saine. A l’inverse une entreprise rentable dont la trésorerie est négative (Cash Flow Négatif) est une entreprise en difficultés. Elle va avoir du mal à honorer ses engagements : paiement des salaires de ses employés, paiement de ses fournisseurs …
On comprend donc facilement pourquoi cet indicateur est suivi avec la plus haute attention par les dirigeants d’entreprise.

En immobilier, le cash flow est un indicateur tout aussi essentiel qu’en entreprise. Il permet de mesurer tout simplement votre flux d’argent ou flux de liquidités.
Concrètement, il vous permet de savoir si votre investissement vous rapporte chaque mois plus qu’il ne vous coûte.
Si vous générez un cash flow négatif, c’est tout simplement que vos revenus locatifs sont inférieurs à vos sorties d’argent. Vous devez donc chaque mois puiser dans vos réserves personnelles pour financer votre investissement. Votre investissement est un investissement qui ne s’autofinance pas.

Un cash flow nul signifie que vous avez atteint l’équilibre entre revenus et sorties d’argent. Votre trésorerie est équilibrée.
Votre investissement s’autofinance donc.

Enfin, si vous générez un cash flow positif, c’est que vos rentrées d’argent sont supérieures à vos sorties. Vous êtes donc dans une situation confortable. Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles. En cas d’imprévus, vous êtes armés pour faire face.

Comment Calculer le Cash Flow Immobilier ?

Un Cash Flow Immobilier se calcule en général au mois ou à l’année.
Personnellement je le suis pour chacun de mes appartements sur une base mensuelle et annuelle.
Cet indicateur se mesure en Euros. C’est très différent d’une rentabilité qui elle se mesure en pourcentage. Vous allez chaque mois pouvoir quantifier le nombre d’euros qu’il vous reste après avoir honoré vos engagements financiers. Il s’agit d’argent sonnant et trébuchant. Certains aimeront parler de Cash.

Cash Flow immobilier Brut

Concrètement pour calculer votre cash flow immobilier brut, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

Cash Flow annuel Brut = Entrées d’argent – Sorties d’Argent = Recettes (Loyers annuels) – Dépenses (Remboursement d’emprunt + Charges de copropriété + électricité +chauffage + taxe foncière …)

Vous l’aurez compris, il s’agit de déduire de vos revenus locatifs outre les mensualités d’emprunt toutes les charges courantes récurrentes auxquelles vous ne pouvez pas échapper.

Bien sûr, certaines années vous devrez faire face à des dépenses exceptionnelles comme par exemple des petites ou des grosses réparations. Ces dépenses vont affecter votre cash flow mais elles ne reflètent pas une année d’exploitation standard.
Je vous propose dans un premier temps d’établir vos calculs sur une base standard, d’une année classique.

Cash Flow immobilier Net

Une fois votre cash flow brut calculé, vous pouvez pousser l’exercice plus loin en calculant votre cash flow net.
Il s’agit cette fois d’intégrer les dépenses liées aux impôts que vous allez payer.

Cash flow Annuel Net = Recettes (Loyers annuels) – Dépenses (Remboursement d’emprunt + Charges de copropriété + électricité +chauffage +box +taxe foncière + impôts…)

Suivant la solution fiscale que vous aurez retenue, le montant net sera plus ou moins proche du montant brut. D’où l’intérêt de réfléchir en amont à la fiscalité la plus pertinente pour vous.

Dégager un Cash Flow Négatif en Immobilier : Est-ce un problème ?

Certains d’entre vous se retrouvent peut-être dans une situation de Cash-Flow négatif.
Soit c’est un choix assumé soit c’est une situation qui n’était pas souhaitée.

Cash Flow Négatif & Plus value

En général lorsque la rentabilité d’un investissement immobilier est inférieure à 7 % et qu’il y a eu financement par une banque, il y a de fortes chances pour que le cash flow soit négatif.
Cette situation ne pose pas forcément de problème si :

  • Elle est compensée par une perspective de plus-value importante
  • Vous avez des revenus solides qui vous permettent de financer chaque mois le solde de trésorerie négatif

Ce cas de figure se rencontre généralement chez des investisseurs parisiens ou des investisseurs de grandes métropoles en forte croissance. Leur priorité n’est pas de générer des revenus complémentaires sur le court-terme mais de se constituer un patrimoine de qualité qui va prendre de la valeur au fil des années.
Il n’est pas rare en effet de voir certains biens se valoriser en moyenne de 5 % chaque année.
Au final, ce type d’opération constitue sur la durée de très belles opérations.
L’analyse du cash flow doit donc être éclairée par la stratégie immobilière choisie par l’investisseur et sa trésorerie globale.

Cash Flow Négatif à Corriger

Générer un cash flow négatif pose problèmes en revanche si

  • Votre objectif est de générer des revenus disponibles à court-terme
  • Vous souhaitez multiplier les investissements rapidement

Comme expliqué précédemment, un cash flow négatif signifie un investissement qui ne s’autofinance pas. Si votre stratégie est d’utiliser l’immobilier pour générer des revenus complémentaires, vous n’avancez pas dans la bonne direction.
Il est donc préférable de renoncer à cet investissement ou de trouver une solution pour augmenter son cash flow rapidement. (Lisez bien le dernier paragraphe sur les 6 Astuces pour améliorer son cash flow).
Par ailleurs, si vous souhaitez faire appel à la banque pour vos prochains investissements, un cash flow négatif envoie un message qui vous place dans une situation fragile.
Les banquiers aiment par définition les investisseurs qui génèrent des cash flow positifs.
C’est en effet pour eux la preuve d’une bonne gestion et d’un investissement de qualité.
Il sera donc plus facile d’emprunter à nouveau.

Astuces pour Augmenter son Cash Flow

augmenter son cash flow : 6 Astuces

Augmenter son cash flow est une démarche accessible à tous. Cela consiste tout simplement à optimiser la gestion de son bien. C’est un exercice continu qui s’inscrit sur la durée.
Voici 6 moyens simples d’augmenter son cash flow :

1.  Augmenter ses revenus locatifs en privilégiant des stratégies à haut rendement

Si vous me suivez sur ce blog, c’est que vous connaissez mon appétit pour les stratégies à haut rendement.
Il s’agit de stratégies qui vous emmènent vers des rentabilité proches ou supérieures à 10 %.
Associées à un régime fiscal adapté, vous générerez un cash flow positif confortable.
Vous connaissez d’ores et déjà ces stratégies : colocation, location moyenne durée, location courte durée, immeubles de rapport, division d’appartement…

Les avez-vous pour autant appliquées ?
Si vous louez en nu par exemple, avez-vous songé à faire de la location meublée ?
Pour ceux d’entre vous qui louent en meublé à l’année, pensez-vous envisageable de faire de la courte durée ou de la colocation ?

Si vous avez un immeuble de rapport, quelles formes de location privilégiez-vous ?
Serait-il possible de mixer de la location nue avec de la colocation ou de la location courte durée ?
Il suffit des fois de peu d’investissements supplémentaires (quelques meubles, une rénovation de la salle de bain ou de la cuisine …) pour augmenter très significativement ses revenus locatifs.

2.  Emprunter sur une durée plus longue

D’une façon générale, je ne suis pas favorable à des durées d’emprunt supérieures à 20 ans.
Je trouve en effet qu’à partir de 25 ans les intérêts payés à la banque sont chers payés.
Néanmoins, compte tenu des taux d’intérêt extrêmement bas proposés par le marché, je vous invite à faire des simulations sur des durées d’emprunt plus longues pour voir l’impact sur votre cash flow. N’hésitez à abuser de l’excellent outil proposé par Meilleurtaux.com sur le calcul des mensualités.

Si vous empruntez par exemple sur 15 ans, faites vos simulations sur 20 ans. Même démarche si vous empruntez sur 20 ans, regardez l’option 25 ans.

Si en allongeant votre durée d’emprunt vous vous mettez dans des conditions favorables pour enchaîner plusieurs investissements, alors le jeu peut valoir la chandelle.
N’oubliez jamais que plus vous empruntez sur une longue période plus vous payez des intérêts élevés.
Dans tous les cas, je ne vous recommande pas d’emprunter au-delà de 25 ans.

 

3.  Utiliser un différé de crédit pour augmenter son cash flow

Le différé de crédit est un excellent moyen d’augmenter son cash flow.
Il vous permet de différer le remboursement de vos mensualités d’emprunt.
Il est particulièrement utile si vous avez prévu de faire des travaux qui risquent de vous placer dans une situation de trésorerie délicate.

Si par exemple votre appartement nécessite 3 mois de travaux, je vous conseille de négocier un différé de 6 mois.
Vous pouvez optez pour un différé total. Dans ce cas, vous ne rembourserez ni capital ni intérêts à votre banque pendant 6 mois. Vous paierez juste votre prime d’assurance.

Autre solution possible : le différé partiel. Vous ne remboursez pas le capital mais vous payez les intérêts et la prime d’assurance. A vous de choisir sachant que dans les 2 cas sur cette période de 6 mois, vous percevrez 3 mois de loyers.
De quoi vous constituer une sympathique trésorerie d’avance 😉

4.  Renégocier votre prêt et votre assurance emprunteur

Les mensualités d’emprunt représentent en général des sommes importantes à honorer tous les mois. Renégocier son emprunt permet de réduire ses mensualités. C’est l’assurance d’augmenter son cash flow significativement.

Comme partagé à plusieurs reprises, les taux d’emprunt restent historiquement bas.
Pour ceux d’entre vous qui ont contracté leur prêt à des périodes moins favorables, c’est l’opportunité de renégocier leur emprunt dans d’excellentes conditions. Les économies sont souvent spectaculaires.

Même remarque concernant l’assurance emprunteur. Sachez que depuis le 1er Janvier 2018, la loi est particulièrement favorable pour les investisseurs.
En renégociant mes deux derniers contrats, j’ai pu faire une économie de 8 700 €.

Consultez vite l’article que j’ai écrit sur ce sujet “Assurance emprunteur : A Renégocier sans modération”.
Cerise sur le gâteau, je vous indique le nom de la société par laquelle je suis passée  😉

5.  Réduire les plus gros postes de dépenses

Il est souvent intéressant de hiérarchiser les postes de coût pour identifier les 3 postes qui pèsent le plus dans les dépenses.
En général, outre les mensualités d’emprunt, les postes les plus importants sont souvent les charges de copropriété ou de chauffage. Si vous faites de la location saisonnière ce sera peut être la délégation de la gestion …
Une fois votre TOP 3 obtenu, partez à la chasse au gaspillage.
Pouvez-vous renégocier, pouvez-vous changer de fournisseur, pouvez-vous optimiser votre organisation pour diminuer vos coûts ?

Dans un des mes appartements, nous avions des charges de copropriété très élevées.
Nous avons décidé avec d’autres copropriétaires de remettre en cause le Syndic et de créer un syndic bénévole. Résultat des courses, nous avons réduit nos frais de presque 50 % et l’immeuble n’a jamais été aussi bien entretenu.

Aujourd’hui que ce soit dans le domaine de l’électricité, du chauffage, des opérateurs internet…les intervenants sur le marché se multiplient. Il existe donc de belles opportunités pour facilement faire baisser ses coûts.

6.  Optimiser sa Fiscalité pour augmenter son cash flow net

Les choix fiscaux que vous allez faire vont avoir un impact très important sur votre rentabilité nette.
Si vous faites par exemple de la location meublée à l’année et que vous avez opté pour un régime fiscal intéressant comme le régime réel LMNP, vous allez pouvoir pendant plusieurs années obtenir un cash flow net identique à votre cash flow brut.

Même remarque si vous avez opté pour des montages en Société comme par exemple un montage en SCI à l’IS. Il y a bien sûr d’autres montages intéressants comme celui d’une SARL ou d’une SAS…
Si en revanche vous faites de la location nue et que vous avez acheté en nom propre, il y a de très grandes chances pour que votre cash flow net soit inférieur voir même très inférieur à votre cash flow brut.
D’où l’intérêt de réfléchir en amont à la solution fiscale la plus pertinente pour vous.

Chères lectrices, lecteurs, j’espère que la notion de Cash Flow n’a désormais plus de secret pour vous. Si vous avez identifié des pistes pour augmenter votre cash flow, j’en suis ravie  😉
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A très vite
Claire

 

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5 réflexions sur “Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces”

    • Bonjour Violaine,
      Il s’agit de rentabilité brute.
      Si tu fais le choix de trouver des biens ayant de faibles charges de copropriété, tu vas te rendre compte qu’i y a peu d’écart entre le brut et le net ( juste la taxe foncière et l’assurance PNO dans la plupart des cas)
      Quant à la rentabilité nette après impôt, si la solution fiscale est bien pensée en amont, l’écart entre rentabilité nette et nette d’impôt peut être inexistant.
      De bonnes nouvelles donc…

  1. Bonjour Claire et merci pour cet article très intéressant.
    Pour mon investissement locatif, j’avais fait en sorte qu’il s’autofinance. Mais je n’avais pas anticipé la CSG… J’ai donc un cash flow négatif d’environ 600€/an.
    Penses-tu qu’il serait judicieux de moduler mon prêt pour abaisser mes mensualités ?
    Si tu as d’autres conseils sur ce point, je suis preneuse.
    Merci

    • Bonjour Lucile,
      Utiliser la clause de modularité de ton contrat d’emprunt est une bonne idée pour améliorer ton cash flow. Cela va te permettre de réduire tes mensualités de remboursement.
      En revanche, c’est une solution temporaire qui ne traite pas le fond du problème.
      Donc oui, n’hésite pas à faire appel à cette clause, tu vas pouvoir “respirer” un peu plus pendant une période donnée (à priori 24 mois maximum) mais en parallèle, réfléchis à la meilleure façon d’inverser la tendance.
      Pour améliorer ton cash flow rapidement, il faut jouer sur 2 leviers (les rentrées d’argent et/ou les sorties = charges)
      Côté rentrées : peux-tu augmenter ton loyer ? peux-tu rendre plus sexy ton bien pour le faire ? peux-tu mettre en place une stratégie haut rendement ?
      Côté charges : es-tu partie à la chasse au gaspillage ? peux-tu renégocier ton emprunt ?
      Je suis sûre que tu vas trouver des pistes . Bon courage Lucile

      • Merci pour ta réponse détaillée. La solution doit se trouver en partie dans les charges, je vais creuser de ce côté là. Étant à distance, j’ai mandaté une agence pour la gestion, je ne sais pas si c’est vraiment utile finalement… (mis à part pour les entrées et sorties de locataires)

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