Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces

Augmenter son Cash Flow

Augmenter son cash flow (que l’on nommera ici CF) est une préoccupation caractéristique des investisseurs immobiliers. C’est est en effet un baromètre intéressant pour évaluer la qualité d’un investissement.
D’ailleurs lorsque des personnes qui investissent se rencontrent, ils ont tendance très rapidement à comparer leur … CF ! J’ai même assisté à des concours sur ce thème.
La bonne nouvelle concernant cet indicateur clé, c’est que quel que soit le niveau de départ : CF négatif, CF nul ou CF positif, il est toujours possible de faire mieux !
Dans cet article, je fais le point sur cet indicateur essentiel. Je partage les 6 Astuces qui permettent d’augmenter son CF significativement. Et donc de se mettre en marche vers l’indépendance financière.

Définition Cash Flow Immobilier

La notion de CF est une notion bien connue des entreprises. C’est même un indicateur essentiel pour piloter l’activité. Généralement on traduit ce terme anglo-saxon par Flux de Trésorerie ou Flux de Liquidités.
Une entreprise qui génère un excédent de trésorerie (CF Positif) et une renta positive est une entreprise saine. A l’inverse une entreprise rentable dont la trésorerie est négative (CF Négatif) est une entreprise en difficultés. Elle va avoir du mal à honorer ses engagements : paiement des salaires de ses employés, paiement de ses fournisseurs …
On comprend donc facilement pourquoi cet indicateur est suivi avec la plus haute attention par les dirigeants d’entreprise.

En immobilier, le CF est un indicateur tout aussi essentiel qu’en entreprise. Il permet de mesurer tout simplement votre flux d’argent ou flux de liquidités.
Concrètement, il vous permet de savoir si vos investissements vous rapporte chaque mois plus qu’il ne vous coûte.
Si vous générez un CF négatif, c’est tout simplement que vos revenus locatifs sont inférieurs à vos sorties d’argent. Vous devez donc chaque mois puiser dans vos réserves personnelles pour financer vos investissements qui ne s’autofinance pas.

Un CF nul signifie que vous avez atteint l’équilibre entre revenus et sorties d’argent. Votre trésorerie est équilibrée.
Vos investissements s’autofinancent donc.

Enfin, si vous générez un Cash Flow positif, c’est que vos rentrées d’argent sont supérieures à vos sorties. Vous êtes donc dans une situation confortable. Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles. En cas d’imprévus, vous êtes armés pour faire face.

Comment Calculer le Cash Flow Immobilier ?

Un CF Immobilier se calcule en général au mois ou à l’année.
Personnellement je le suis pour chacun de mes appartements sur une base mensuelle et annuelle.
Cet indicateur se mesure en Euros. C’est très différent d’une rentabilité qui elle se mesure en pourcentage. Vous allez chaque mois pouvoir quantifier le nombre d’euros qu’il vous reste après avoir honoré vos engagements financiers. Il s’agit d’argent sonnant et trébuchant. Certains aimeront parler de Cash.

CF immobilier Brut

Concrètement pour calculer votre CF immobilier brut, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

CF annuel Brut = Entrées d’argent – Sorties d’Argent = Recettes (Loyer annuel) – Dépenses (Remboursement d’emprunt + Charges de copropriété + électricité +chauffage + taxe foncière …)

Vous l’aurez compris, il s’agit de déduire de vos revenus locatifs outre les mensualités d’emprunts toutes les charges courantes récurrentes auxquelles vous ne pouvez pas échapper.

Bien sûr, certaines années vous devrez faire face à des dépenses exceptionnelles comme par exemple des petites ou des grosses réparations. Ces dépenses vont affecter votre CF mais elles ne reflètent pas une année d’exploitation standard.
Je vous propose dans un premier temps d’établir vos calculs sur une base standard, d’une année classique.

CF immobilier Net

Une fois votre CF brut calculé, vous pouvez pousser l’exercice plus loin en calculant votre CF net.
Il s’agit cette fois d’intégrer les dépenses liées à l’imposition que vous allez payer.

CF Annuel Net = Recettes (Loyer annuel) – Dépenses (Remboursement d’emprunt + Charges de copropriété + électricité +chauffage +box +taxe foncière + imposition…)

Suivant la solution fiscale que vous aurez retenue, le montant net sera plus ou moins proche du montant brut. D’où l’intérêt de réfléchir en amont à la fiscalité la plus pertinente pour vous.

Dégager un CF Négatif en Immobilier : Est-ce un problème ?

Certains d’entre vous se retrouvent peut-être dans une situation de CF négatif.
Soit c’est un choix assumé soit c’est une situation qui n’était pas souhaitée.

CF Négatif & Plus value

En général lorsque la rentabilité d’un investissement immobilier est inférieure à 7 % et qu’il y a eu financement par une banque, il y a de fortes chances pour que le CF soit négatif.
Cette situation ne pose pas forcément de problème si :

  • Elle est compensée par une perspective de plus-value importante
  • Vous avez des revenus solides qui vous permettent de financer chaque mois le solde de trésorerie négatif

Ce cas de figure se rencontre généralement chez des personnes qui investissent à Paris ou ceux de grandes métropoles en forte croissance. Leur priorité n’est pas de générer des revenus complémentaires sur le court-terme mais de se constituer un patrimoine de qualité qui va prendre de la valeur au fil des années.
Il n’est pas rare en effet de voir certains biens se valoriser en moyenne de 5 % chaque année.
Au final, ce type d’opération constitue sur la durée de très belles opérations.
L’analyse du CF doit donc être éclairée par la stratégie immobilière choisie par l’investisseur et sa trésorerie globale.

CF Négatif à Corriger

Générer un CF négatif pose problèmes en revanche si

  • Votre objectif est de générer des revenus disponibles à court-terme
  • Vous souhaitez multiplier les investissements rapidement

Comme expliqué précédemment, un CF négatif signifie que les investissements qui ne s’autofinance pas. Si votre stratégie est d’utiliser l’immobilier pour générer des revenus complémentaires, vous n’avancez pas dans la bonne direction.
Il est donc préférable de renoncer à ces investissements ou de trouver une solution pour augmenter son CF rapidement. (Lisez bien le dernier paragraphe sur les 6 Astuces pour améliorer son CF).
Par ailleurs, si vous souhaitez faire appel à la banque pour vos prochains investissements, un CF négatif envoie un message qui vous place dans une situation fragile.
Les banquiers aiment par définition les gens qui investissent et qui génèrent des CF positifs.
C’est en effet pour eux la preuve d’une bonne gestion et d’investissements de qualité.
Il sera donc plus facile d’emprunter à nouveau.

Les bons réflexes pour Augmenter son Cash Flow

augmenter son cash flow : 6 Astuces

Augmenter son CF est une démarche accessible à tous. Cela consiste tout simplement à optimiser la gestion de son bien. C’est un exercice continu qui s’inscrit sur la durée.
Voici 6 moyens simples d’augmenter son CF :

1.  Augmenter ses revenus locatifs en privilégiant des stratégies à haut rendement

Si vous me suivez sur ce blog, c’est que vous connaissez mon appétit pour les stratégies à haut rendement.
Il s’agit de stratégies qui vous emmènent vers des rentabilités proches ou supérieures à 10 %.
Associées à un régime fiscal adapté, vous générerez un CF positif confortable.
Vous connaissez d’ores et déjà ces stratégies : colocation, location moyenne durée, location courte durée, immeubles de rapport, division d’un bien …

Les avez-vous pour autant appliquées ?
Si vous louez en nu par exemple, avez-vous songé à faire de la location meublée ?
Pour ceux d’entre vous qui louent en meublé à l’année, pensez-vous envisageable de faire de la courte durée ou de la colocation ?

Si vous avez des immeubles de rapport, quelles formes de location privilégiez-vous ?
Serait-il possible de mixer de la location nue avec de la colocation ou de la location courte durée ?
Il suffit des fois de peu d’investissements supplémentaires (quelques meubles, une rénovation de la salle de bain ou de la cuisine …) pour augmenter très significativement ses revenus locatifs.

2.  Emprunter sur une durée plus longue

D’une façon générale, je ne suis pas favorable à des durées d’emprunts supérieures à 20 ans.
Je trouve en effet qu’à partir de 25 ans les intérêts payés à l’établissement financier sont chers payés.
Néanmoins, compte tenu des taux d’intérêt extrêmement bas proposés par le marché, je vous invite à faire des simulations sur des durées d’emprunts plus longues pour voir l’impact sur votre CF. N’hésitez à abuser de l’excellent outil proposé par Meilleurtaux.com sur le calcul des mensualités.

Si vous empruntez par exemple sur 15 ans, faites vos simulations sur 20 ans. Même démarche si vous empruntez sur 20 ans, regardez l’option 25 ans.

Si en allongeant votre durée d’emprunts vous vous mettez dans des conditions favorables pour enchaîner plusieurs investissements, alors le jeu peut valoir la chandelle.
N’oubliez jamais que plus vous empruntez sur une longue période plus vous payez des intérêts élevés.
Dans tous les cas, je ne vous recommande pas d’emprunter au-delà de 25 ans.

 

3.  Utiliser un différé de crédit pour augmenter son CF

Le différé de crédit est un excellent moyen d’augmenter son CF.
Il vous permet de différer le remboursement de vos emprunts mensuels.
Il est particulièrement utile si vous avez prévu de faire des rénovations qui risquent de vous placer dans une situation de trésorerie délicate.

Si par exemple votre bien nécessite 3 mois de rénovation, je vous conseille de négocier un différé de 6 mois.
Vous pouvez optez pour un différé total. Dans ce cas, vous ne rembourserez ni capital ni intérêts à votre l’établissement financier pendant 6 mois. Vous paierez juste votre prime d’assurance.

Autre solution possible : le différé partiel. Vous ne remboursez pas le capital mais vous payez les intérêts et la prime d’assurance. A vous de choisir sachant que dans les 2 cas sur cette période de 6 mois, vous percevrez 3 mois de rente.
De quoi vous constituer une sympathique trésorerie d’avance 😉

4.  Renégocier votre prêt et votre assurance emprunteur

Les emprunts mensuels représentent en général des sommes importantes à honorer tous les mois. Renégocier ses emprunts permet de réduire ses emprunts mensuels. C’est l’assurance d’augmenter son CF significativement.

Comme partagé à plusieurs reprises, les taux d’emprunts restent historiquement bas.
Pour ceux d’entre vous qui ont contracté leur prêt à des périodes moins favorables, c’est l’opportunité de renégocier leurs emprunts dans d’excellentes conditions. Les économies sont souvent spectaculaires.

Même remarque concernant l’assurance emprunteur. Sachez que depuis le 1er Janvier 2018, la loi est particulièrement favorable pour les personnes qui investissent.
En renégociant mes deux derniers contrats, j’ai pu faire une économie de 8 700 €.

Consultez vite l’article que j’ai écrit sur ce sujet “Assurance emprunteur : A Renégocier sans modération”.
Cerise sur le gâteau, je vous indique le nom de la société par laquelle je suis passée  😉

5.  Réduire les plus gros postes de dépenses

Il est souvent intéressant de hiérarchiser les postes de coût pour identifier les 3 postes qui pèsent le plus dans les dépenses.
En général, outre les emprunts mensuels, les postes les plus importants sont souvent les charges de copropriété ou de chauffage. Si vous faites de la location saisonnière ce sera peut être la délégation de la gestion …
Une fois votre TOP 3 obtenu, partez à la chasse au gaspillage.
Pouvez-vous renégocier, pouvez-vous changer de fournisseur, pouvez-vous optimiser votre organisation pour diminuer vos coûts ?

Dans un des mes appartements, nous avions des charges de copropriété très élevées.
Nous avons décidé avec d’autres copropriétaires de remettre en cause le Syndic et de créer un syndic bénévole. Résultat des courses, nous avons réduit nos frais de presque 50 % et l’immeuble n’a jamais été aussi bien entretenu.

Aujourd’hui que ce soit dans le domaine de l’électricité, du chauffage, des opérateurs internet…les intervenants sur le marché se multiplient. Il existe donc de belles opportunités pour facilement faire baisser ses coûts.

6.  Optimiser sa Fiscalité pour augmenter son CF net

Les choix fiscaux que vous allez faire vont avoir un impact très important sur votre renta nette.
Si vous faites par exemple de la location meublée à l’année et que vous avez opté pour un régime fiscal intéressant comme le régime réel LMNP, vous allez pouvoir pendant plusieurs années obtenir un CF net identique à votre CF brut.

Même remarque si vous avez opté pour des montages en Société comme par exemple un montage en SCI à l’IS. Il y a bien sûr d’autres montages intéressants comme celui d’une SARL ou d’une SAS…
Si en revanche vous faites de la location nue et que vous avez acheté en nom propre, il y a de très grandes chances pour que votre CF net soit inférieur voir même très inférieur à votre CF brut.
D’où l’intérêt de réfléchir en amont à la solution fiscale la plus pertinente pour vous.

Chères lectrices, lecteurs, j’espère que la notion de CF n’a désormais plus de secret pour vous. Si vous avez identifié des pistes pour augmenter votre CF, j’en suis ravie  😉
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A très vite
Claire


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13 Commentaires sur “Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces

    • Claire says:

      Bonjour Violaine,
      Il s’agit de rentabilité brute.
      Si tu fais le choix de trouver des biens ayant de faibles charges de copropriété, tu vas te rendre compte qu’i y a peu d’écart entre le brut et le net ( juste la taxe foncière et l’assurance PNO dans la plupart des cas)
      Quant à la rentabilité nette après impôt, si la solution fiscale est bien pensée en amont, l’écart entre rentabilité nette et nette d’impôt peut être inexistant.
      De bonnes nouvelles donc…

  1. Lucile says:

    Bonjour Claire et merci pour cet article très intéressant.
    Pour mon investissement locatif, j’avais fait en sorte qu’il s’autofinance. Mais je n’avais pas anticipé la CSG… J’ai donc un cash flow négatif d’environ 600€/an.
    Penses-tu qu’il serait judicieux de moduler mon prêt pour abaisser mes mensualités ?
    Si tu as d’autres conseils sur ce point, je suis preneuse.
    Merci

    • Claire says:

      Bonjour Lucile,
      Utiliser la clause de modularité de ton contrat d’emprunt est une bonne idée pour améliorer ton cash flow. Cela va te permettre de réduire tes mensualités de remboursement.
      En revanche, c’est une solution temporaire qui ne traite pas le fond du problème.
      Donc oui, n’hésite pas à faire appel à cette clause, tu vas pouvoir “respirer” un peu plus pendant une période donnée (à priori 24 mois maximum) mais en parallèle, réfléchis à la meilleure façon d’inverser la tendance.
      Pour améliorer ton cash flow rapidement, il faut jouer sur 2 leviers (les rentrées d’argent et/ou les sorties = charges)
      Côté rentrées : peux-tu augmenter ton loyer ? peux-tu rendre plus sexy ton bien pour le faire ? peux-tu mettre en place une stratégie haut rendement ?
      Côté charges : es-tu partie à la chasse au gaspillage ? peux-tu renégocier ton emprunt ?
      Je suis sûre que tu vas trouver des pistes . Bon courage Lucile

      • Lucile says:

        Merci pour ta réponse détaillée. La solution doit se trouver en partie dans les charges, je vais creuser de ce côté là. Étant à distance, j’ai mandaté une agence pour la gestion, je ne sais pas si c’est vraiment utile finalement… (mis à part pour les entrées et sorties de locataires)

  2. Giancarli says:

    Bonjour Claire
    Je viens de basculer avec la loi du 8 février 2018 de LMNP en LMP ( chiffre d’affaires supérieure à mon revenu global en tant que retraité ….) j envisage pour l’ exercice 2020 de sortir un appartement loué meublé de l actif ( pour rebasculer en LMNP )j’ ai lu sur internet que cette sortie occasionnerait une côtisation au SSI sur l amortissement du dit appartement ……..Sauriez- vous s’il vous plait me dire si cette cotisation supplémentaire serait sont calculée sur la part d’ amortissement en tant que LMP ou sur la totalité des amortissements ( en tant qu’ ancien LMNP + nouveau LMP )
    D’ autre part une plus- value ” économique est due sur cette sortie d actif …mais comment la calculer si en fait l appartement n est pas vendu mais simplement immobilisé ? y a t il un tableau de référence sur le prix d un bien pour la calculer ? De plus sur l appartement en question je n’ ai plus depuis le 1er janvier 2018 que la 1/2 en nue- propriété ( donation à ma fille de la 2ème moitié ) et la totalité de l’usufruit …. un casse -tête de plus pour calculer cette plus -value ” économique” Merci par avance de votre réponse
    Cordialement
    Brigitte

    • Claire says:

      Bonjour Brigitte,
      Merci pour votre question qui j’avoue est très précise et technique.
      N’ayant pas tous les éléments, je vous invite à consulter, pour ce cas très personnel, un avocat fiscaliste ou un expert comptable.
      Bonne continuation.
      Claire

  3. Beatrice says:

    Bonsoir Claire,

    On est bien d’accord que dans le calcul brut, en entrée d’argents, on prend loyers charges comprises ??
    Donc idéalement, si le forfait charge est bien réfléchi, le calcul brut pourrait revenir à:
    total loyer hors charge / remboursement emprunt ???
    Et la taxe foncière et assurance PNO, on les inclut ici ou en net avec les impôts?
    Et dans le cas d’une imposition au réel, on inclus à quel moment (brut? net), les frais de comptable ?

    Merci à vous.
    Béatrice

  4. barbara says:

    bonjour Claire et merci pour cet article. Je n’ai pas trouvé le nom de la société avec qui tu es passé pour renégocier l’assurance emprunteur. Pourtant j’ai lu l’article Assurance Emprunteur : A Renégocier sans Modération…

    • Claire says:

      Bonsoir Barbara,

      Excellente remarque.Je pensais l’avoir indiqué mais j’ai tout simplement oublié !
      Il s’agit de Réassurez-Moi ( https://reassurez-moi.fr/).
      Tenez nous au courant des économies réalisées. L’équipe est très pro et facilement joignable en cas de besoin.

      Pour aider davantage mes lecteurs sur 2021, j’ai réalisé un petit sondage…
      Si vous pouviez prendre 4 min pour y répondre, ça serait formidable Barbara
      https://forms.gle/qjqMdgwH7Hg4Nmwu7

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