L’assurance emprunteur fait partie des assurances non obligatoires mais pourtant essentielles pour souscrire un prêt immobilier.
Lorsque nous faisons une demande pour emprunter dans le but de financer un bien immobilier, nous sommes en général très focalisés sur la négociation du taux d’intérêt et des contreparties associées (frais de dossier, remboursement anticipé sans pénalités …)
L’assurance emprunteur attire en général moins l’attention.
Les sommes semblent plus faibles et les enjeux également.
Et puis, il faut le dire, nous ne pouvons pas nous battre et gagner sur tous les fronts face à notre banquier.
Lorsque nous lâchons prise, c’est en général sur l’assurance emprunteur !
Bonne nouvelle ! A compter du 1er Juin 2022, la donne change totalement en matière d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine.
Il devient très facile de renégocier cette assurance.
Sachez que l’économie potentielle à la clé de ce changement est très conséquente !
Voilà une belle façon d’augmenter son cash flow.
Je vous dis tout dans cet article.
Vous n’aurez plus aucune raison de ne pas passer à l’action ….
Définition Assurance Emprunteur et Spécificités
⇒ L’assurance emprunteur : Nécessaire mais non obligatoire
Sachez tout d’abord que l’assurance pour emprunter n’est pas obligatoire.
Toutefois votre banque peut l’exiger pour vous prêter de l’argent.
Et on la comprend !
Que se passerait-il, en effet, si l’emprunteur décédait brutalement ?
A défaut d’une souscription d’assurance, la banque pourrait exiger la vente du bien immobilier voir même sa vente aux enchères publiques.
Un vrai cauchemar pour la famille.
L’assurance emprunteur est donc une alternative intéressante pour éviter ce genre de problème.
Elle constitue une protection, certes pour la banque qui a avancé les fonds mais également pour la famille de l’emprunteur. En cas de problème, l’assureur prend le relai des sommes à rembourser.
⇒ 3 Options possibles pour être bien assuré
Lorsque nous souscrivons une assurance emprunteur, nous avons la possibilité de nous protéger de 3 situations :
- Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie
- L’invalidité, l’incapacité totale ou temporaire de travail
- La perte d’emploi
Pour un bien locatif, qui s’autofinance, je vous invite à ne retenir dans votre contrat que les 2 premiers cas de figure.
En effet, le fait que vous perdiez votre emploi n’aura pas d’impact sur votre capacité à rembourser si votre bien s’autofinance.
Les loyers couvriront en effet les mensualités d’emprunt et les charges d’exploitation.
Par ailleurs, si souscrire une assurance contre la perte d’emploi peut sembler pertinent, il faut savoir que ce type d’assurance est souvent très restrictive et onéreuse. Les délais de carence et/ ou de franchise peuvent être importants et la prise en charge limitée dans le temps.
⇒ Le coût de l’assurance de prêt immobilier reste très corrélé à l’âge de l’emprunteur
Le coût de la prime Assurance emprunteur tient compte de plusieurs critères.
Outre la durée du prêt et son montant, l’âge, l’état de santé, la profession, les sports pratiqués jouent un rôle important.
Le critère le plus discriminant reste toutefois incontestablement l’âge. Plus vous avancez dans l’âge et plus le coût sera important.
Les tableaux de simulation des contrats d’assurance emprunteur prennent en compte en général un taux annuel d’environ 0,34% du montant emprunté.
Ainsi, si vous empruntez 150 k€ sur 20 ans, le montant de l’assurance s’élèvera à 10 800 € sur la base d’un taux de 0,34 %.
Ce taux constitue une hypothèse haute même très haute.
Vous pouvez sans problème, sauf cas particuliers, trouver des taux qui se rapprochent de 0,17% voire moins.
Assurance emprunteur bancaire ou délégation d’assurance ?
Lorsque nous souscrivons une assurance emprunteur, nous avons le choix entre une assurance bancaire et une délégation d’assurance.
⇒ L’assurance emprunteur bancaire
L’assurance emprunteur bancaire est par définition l’assurance que nous propose la banque.
Ses tarifs sont en général peu compétitifs car il s’agit d’une assurance « groupe ».
C’est souvent l’option qui est retenue dans un souci de facilité, de rapidité ou tout simplement parce que nous pensons que c’est l’unique option possible.
Nous pouvons pourtant souscrire une assurance emprunteur à l’extérieur de la banque avec laquelle nous empruntons.
On parle alors d’assurance individuelle ou de délégation d’assurance.
⇒ La délégation d’assurance
La délégation d’assurance permet de bénéficier de taux en moyenne 2 fois plus bas que ceux des assurances bancaires.
Même si nous avons le choix en amont, je conseillerai aux investisseurs de souscrire ….l’assurance emprunteur de la banque qui vous octroie le prêt.
Choix surprenant, me direz-vous ?
Choix surtout tactique. Comme expliqué dans l’article « Emprunt : Comment obtenir son financement ?« , il faut savoir que les banques ne gagnent pas d’argent sur les prêts compte tenu des taux bas accordés.
Elles compensent donc en réalisant de confortables marges sur les produits annexes (assurance emprunteur, carte bancaire, produits d’assurance vie …) qu’elles vendent à cette occasion .
Prendre l’assurance emprunteur de votre banque sans en négocier le taux, est souvent une bonne stratégie pour obtenir un taux d’emprunt extrêmement favorable.
Cette stratégie me semble d’autant plus pertinente que les dernières lois votées vous permettent dorénavant de changer d’assurance emprunteur quand bon vous semble.
Trois lois récentes qui facilitent le changement d’Assurance Emprunteur
⇒ Les Lois Hamon et Sapin 2 : des avancées importantes pour renégocier son assurance !
Loi HAMON de 2014
La loi Hamon sur l’assurance prêt immobilier, entrée en vigueur le 26 Juillet 2014, a offert la possibilité à tout nouveau souscripteur de changer d’assureur.
Une seule condition : opérer le changement dans les 12 mois qui suivent la souscription.
Pour l’investisseur, cette loi a constitué une fabuleuse opportunité !
Sitôt le contrat signé, il était possible de faire jouer la concurrence pour trouver un contrat plus intéressant.
La note était facilement divisée par 2 voire par 3 ou plus.
Pour valider le changement d’assureur, la loi impose de prendre un contrat offrant les mêmes garanties que le contrat en cours.
Important donc de s’assurer que les quotités et la nature du contrat de prêt sont bien identiques.
Cette formalité respectée, difficile pour la banque initiatrice du premier contrat, de refuser la demande de résiliation de prêt.
A défaut, elle écoperait d’une amende de 3 000 €.
L’amendement BOURQUIN de 2018
L’amendement Bourquin, entré en vigueur le 1er Janvier 2018, a permis d’aller un cran plus loin en renforçant les droits des acheteurs de contrats d’assurance face aux vendeurs.
Son principe : permettre à tout personne qui n’a pu ou n’a pas souhaité résilier son contrat d’assurance dans l’année de souscription, de le faire à la date anniversaire du contrat souscrit.
Cette loi a donc eu l’avantage d’élargir la période de renégociation de son contrat d’assurance emprunteur.
Néanmoins, elle n’offrait pas une liberté totale d’action, la fenêtre de tir étant cantonnée aux dates anniversaires du contrat.
⇒ La loi Lemoine du 1er Juin 2022 : une liberté totale de renégociation mais pas que
La loi LEMOINE, du nom du député qui en est l’auteure, est entrée en vigueur le 1er Juin 2022.
Cette loi bouscule les règles du marché de l’assurance emprunteur dans 3 domaines.
Liberté de résiliation de son assurance
Tout d’abord, la loi LEMOINE offre dorénavant la possibilité de résilier son assurance emprunteur à tout moment de son choix.
Une liberté d’action qui autorise désormais une grande flexibilité de manoeuvre pour basculer au moment opportun sur une offre concurrente plus intéressante.
On peut donc parler d’une réforme en profondeur de l’assurance emprunteur.
Précisons que pour les personnes qui ont déjà un contrat encours, il faudra attendre la date du 1er Septembre 2022 pour profiter de cette nouvelle liberté.
En effet, cette loi concerne, dans un premier temps, tous les nouveaux contrats qui vont être souscrits.
Questionnaire médical
Par ailleurs, la loi Lemoine met fin au questionnaire médical demandé pour les emprunts inférieurs à 200 k€ dès lors que le terme de l’emprunt arrive avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
Si vous investissez en couple, vous êtes concernés par cette nouvelle règle à hauteur de 200 k€ x 2 soit 400 k€ de crédit immobilier.
Cette mesure permet à d’anciens malades de se mettre à l’abri d’un refus de prêt ou d’une surprime.
Droit à l’oubli face aux maladies graves
Enfin, la loi Lemoine autorise désormais les assurés atteints d’une maladie grave (telle un cancer ou l’hépatite C) de bénéficier d’un droit à l’oubli de 5 ans vs 10 ans précédemment.
Très concrètement, si les assurés concernés sont guéris depuis 5 ans, ils ne seront plus obligés de mentionner leur maladie lors de la signature du contrat.
Vous l’aurez compris, la loi Lemoine bouleverse les précédentes règles d’accès et de renégociation de l’assurance emprunteur.
Elle bouscule le monopole que s’étaient octroyées les banques dans le domaine de l’assurance du crédit immobilier.
C’est une excellente nouvelle pour tous ceux qui ont souscrit un emprunt ou sont sur le point de le faire 🥂.
Les Démarches de Résiliation de son Assurance
⇒ Faire jouer la concurrence en ligne des assureurs
Si vous souhaitez renégocier votre contrat d’assurance emprunteur, vous pouvez vous tourner vers un grand nombre d’acteurs sur le marché.
Mutuelles, assureurs, instituts de prévoyance …. vous avez l’embarras du choix !
Pour ceux comme moi qui n’ont pas envie de se déplacer, je vous invite à utiliser sans modération les comparateurs et courtiers en ligne.
Ils font un excellent job !
En quelques clics, vous aurez un aperçu intéressant des économies que vous pouvez réaliser. Vous pourrez alors choisir le partenaire qui vous convient.
Il vous restera ensuite à :
- remplir un questionnaire de santé (emprunts supérieurs à 200 K€)
- signer votre contrat
- envoyer un recommandé à votre banque avec le nouveau contrat joint
⇒ Des économies substantielles à la clé de votre rénégociation
En procédant ainsi, j’ai pu récupérer une somme sympathique de plus de 8 700€ !
1ère Renégociation assurance emprunteur (cadre Loi Hamon)
Somme empruntée : 150 K€ sur 15 ans à 1%
Montant des intérêts d’emprunt = 11 493 €
Montant de l’assurance emprunteur = 8 531 €
Cette assurance a été renégociée 2 mois après sa souscription.
Résultat des courses : un coût final de 4 166 € soit une économie de 49 %( 4 365 €)
2 nde Renégociation assurance emprunteur (cadre Loi Sapin2)
Somme empruntée : 130 K€ sur 15 ans à 1,4%
Montant des intérêts d’emprunt = 20 595 €
Montant de l’assurance emprunteur bancaire = 7 435 €
Cette opération a permis de réduire drastiquement le coût de l’assurance : 3 070 € au final soit une économie de près de 60 % ( 4 365 €).
De jolies économies obtenues en quelques clics qui présentent l’avantage d’améliorer le cash-flow.
Il serait dommage de s’en priver, n’est-ce-pas? 😉
Et vous ,chères lectrices, avez-vous eu l’occasion de renégocier l’un de vos prêts ?
Cet article vous donne t-il envie de le faire ?
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A très vite
Claire
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