Quel âge pour investir dans l’immobilier ?

Y-a-t-il un âge pour investir dans l’immobilier ?
Faut-il plutôt investir à 25 ans, 40 ans, 50 ans, voir plus ?
Voici une question qui revient fréquemment dans les discussions dès lors qu’on parle d’investissements immobiliers.
Je reçois, par ailleurs, régulièrement des messages de personnes me disant qu’elles se trouvent soit trop jeunes, soit trop âgées pour investir dans l’immobilier…
Et s’il s’agissait de prétextes pour ne pas passer à l’action ?
Je vous donne mon point de vue, dans cet article, sur cette question intéressante.

Il n’y a pas d’âge pour Investir !

Je pense en effet qu’il n’y a pas d’âge pour investir dans l’immobilier.
J’en veux pour preuve la réalité terrain de ce que j’observe tous les jours.
Je me suis amusée à faire une cartographie par tranche d’âge des personnes que je rencontre dans les groupes d’investisseurs et dans les séminaires immobiliers.
Je peux vous garantir que la palette d’âges est extrêmement large.
On y rencontre de jeunes investisseurs qui ont à peine 25 ans et des personnes qui ont plus de 60 ans.
Ce qui nous réunit tous, c’est notre passion pour l’immobilier et notre volonté de dénicher de nouvelles opportunités.
Les jeunes gens qui investissent ont moins d’expériences mais ils sont plein d’enthousiasme, flexibles dans leur tête et sans a priori sur la réalité du marché.
Les gens qui investissent plus âgés ont en général une analyse plus long terme des enjeux et un recul plus mature sur les problématiques.
En résumé, chaque tranche d’âge présente ses atouts pour investir et il y a de la place pour tous.

Le mindset d’Investisseur plus important que l’âge !

Le plus important pour réussir ses investissements immobiliers est sans aucun doute la détermination qui anime chacun.
C’est vrai pour l’immobilier mais c’est également vrai pour la plupart des domaines.
Une personne motivée et déterminée saura trouver les remèdes pour balayer les obstacles qu’elle rencontrera sur sa route. C’est ce qui me semble le plus important.
En fonction de leur ténacité, certains jeunes gens qui investissent arrivent à multiplier les investissements avec une rapidité qui étonne. On se demande comment ils ont contracté autant d’emprunts en si peu de temps…
Certains gens qui investissent plus âgés arrivent à lever des fonds dans une ampleur qui épate.
Leur réseau, leur aplomb, leur force de conviction … leur permettent de marquer des points
A chacun, donc son talent, en fonction de son âge et sa situation personnelle.
N’oublions pas que la meilleure façon de trouver une opportunité en immobilier, c’est de la créer.
La balle est donc dans le camp des plus déterminés.

Une priorité : investir le plus tôt possible

Comme partagé à plusieurs reprises, en matière d’immobilier le temps joue pour l’investisseur.
Il est donc souhaitable de démarrer les investissements le plus tôt possible.
Si vous observez autour de vous, vous remarquerez que les personnes qui ont construit un joli patrimoine ne sont pas les personnes qui ont le plus gros train de vie ou qui gagnent le plus d’argent.
Ce sont en général les personnes qui ont très vite compris l’importance de l’épargne et ont démarré tôt leurs investissements. Elles ont tout simplement pleinement tiré partie de l’effet de levier du crédit immobilier.
Si vous empruntez sur 20 ans par exemple et que votre investissement s’autofinance, vous aurez la possibilité, à échéance du prêt, de bénéficier de revenus pleins et d’un capital au moins égal à l’investissement de départ.
Vous pourrez prendre appui sur ce capital pour lever des fonds 2 à 3 fois plus importants auprès de votre établissement bancaire et poursuivre ainsi la croissance de votre parc immobilier.

Si vous  empruntez sur 20 ans et que vous avez trouvé un investissement qui génère un cash flow positif, vous allez pouvoir enchainer plus rapidement les investissements.
Le fait de générer du cash flow positif présente l’immense avantage de ne pas dégrader votre taux d’endettement. Vous préservez ainsi votre capacité d’emprunt.

Investir à 25 ans 

√ Savoir convaincre la Banque

Si vous souhaitez investir jeune, je vous conseille de démarrer vos investissements dès lors que vous avez un CDI, des revenus stables et un minimum de trésorerie.
Cette étape est indispensable pour mettre toutes les chances de votre côté vis à vis de l’établissement bancaire notamment.
La banque sera en effet le principal obstacle que vous devrez surmonter au-delà du fait de vous former.
Veillez donc à ce que vos comptes bancaires révèlent une gestion saine de votre financement. Concrètement cela signifie : des dépenses maitrisées et pas de découvert (a minima sur les 3 mois précédant votre demande de crédit immobilier).
Veillez également à mettre en place une épargne le plus tôt possible (10 % de votre salaire minimum).

Si vous respectez ces recommandations et que vous savez valoriser votre projet d’investissement, il n’y a pas de raison pour que vous n’obteniez pas votre prêt.
Les banques aiment les jeunes actifs en CDI et soignent tout particulièrement cette cible de primo-accédants.
Elles ont à cœur de fidéliser les clients dont les revenus sont amenés à évoluer.

√ Trouver des solutions alternatives, à défaut

Si malgré vos efforts d’épargne, votre trésorerie n’est pas suffisante pour rassurer l’établissement bancaire sur le financement, n’hésitez à demander à vos parents (ou d’autres personnes de votre entourage) de se porter garants de votre prêt ou de vous donner un apport.
Vous pouvez également décider de créer une SCI en vous associant avec une personne de votre famille ou un ami qui apportera les fonds qui vous manquent.

√ Limiter les risques

Je vous conseille, pour commencer, de choisir des investissements qui sont cohérents avec vos revenus et votre trésorerie.
Si vos revenus sont limités, privilégiez l’achat de parkings ou de studios en Province.
Empruntez sur des durées longues pour réduire vos mensualités de remboursement et ainsi améliorer votre cash flow.
Inutile de vous mettre dans des situations tendues en termes de trésorerie.
Si vous démarrez avec un salaire de cadre, vous pouvez vous montrer plus ambitieux dans la nature de vos mensualités. Sachez toutefois prendre le temps d’apprendre en vous rôdant sur des biens où les enjeux sont faibles (peu de travaux, revente possible rapidement …).

Investir à 40 ans : l’âge idéal ?

Si l’on écoute les spécialistes bancaires, l’âge idéal pour emprunter serait la quarantaine.
Il correspond à l’âge moyen d’accès à la propriété (en général la principale résidence).
A cet âge, on a en général des revenus stables et on a pu constituer de la trésorerie.
C’est donc la période idéale pour faire jouer pleinement sa capacité d’emprunt.
C’est également l’âge où la pression fiscale devient importante.
L’immobilier (achat avec travaux) peut apporter des solutions intéressantes d’optimisation fiscale (création de déficit foncier).
A défaut de faire baisser l’imposition, l’immobilier peut permettre de générer des revenus complémentaires qui seront peu imposés.
N’hésitez pas à relire l’article sur le régime LMNP pour en savoir plus.

Au-delà de ces éléments, il me semble qu’à la quarantaine, on a surtout la maturité et la visibilité pour faire des choix importants d’investissements.
Investir à cet âge permet de sécuriser l’avenir.
C’est l’opportunité de pouvoir bénéficier 20 ans plus tard de loyers pleins et d’un bien totalement remboursé.

Investir à 50 ans

50 ans représente une étape souvent charnière.
En général, la résidence principale est remboursée ou sur le point de l’être.
Les enfants commencent ou vont commencer à quitter le foyer.
Les revenus sont au plus haut niveau et les charges se réduisent.
En conséquence, la trésorerie est souvent bien orientée.
Cette tranche d’âge donne donc de nouvelles flexibilités pour investir en locatif.
Des durées d’emprunt de 15 ou 20 ans seront idéales pour faire correspondre la fin des échéances de remboursement avec celle du début de la retraite.
Les loyers perçus pourront permettre de compenser en partie ou totalité la baisse des revenus.
Je recommande de pleinement profiter de cette période pour emprunter avant que de potentiels enjeux de santé viennent compliquer l’accès aux assurances emprunteur.

Investir à 60 ans et plus

Pour ceux d’entre vous qui sont dans cette tranche d’âge et qui s’interrogent sur la pertinence d’investir ou non, j’aimerais attirer leur attention sur un point précis : l’allongement de la durée de vie.
Aujourd’hui, l’espérance de vie pour une femme s’établit à 86 ans et 80 ans pour un homme.
Dans ces conditions, il me semble que le débat d’investir ou non à 60 ans ne se pose plus.
L’enjeu clé pour chacun de nous sera de pouvoir disposer de revenus confortables pendant un laps de temps que nous espérons le plus long possible.
Si votre retraite s’annonce faible et que vous aimeriez continuer à investir, sachez que les banques sont de plus en plus ouvertes à proposer des crédits aux seniors.

Elles font d’ailleurs bien attention à ajuster la durée du crédit à l’âge de l’emprunteur. Il sera en effet plus pertinent d’investir sur 15 ans (voire 10 ans pour certains) que sur 25 ans.
En ce qui concerne l’assurance, les primes seront bien sûr significativement plus élevées.
Dans un contexte de taux très bas, ce point n’est toutefois pas déterminant.
Sachez par ailleurs, qu’il n’est pas obligatoire de prendre une assurance emprunteur.
Si vous avez du capital ou un contrat d’assurance vie, vous pouvez très bien nantir ce dernier en contrepartie.

Pour conclure sur l’âge idéal pour investir…

J’aimerais conclure cet article, en vous rappelant, comme vous le savez, que ce n’est pas par son salaire que l’on peut se constituer un parc immobilier.
C’est en investissant et en empruntant.
Plus vous investirez, plus vous développerez votre parc immobilier.
Pour ceux d’entre vous qui sont motivés pour investir dans l’immobilier, sachez que l’âge ne peut être un prétexte pour ne pas le faire.
Si vous êtes jeune, il sera peut être plus difficile de lever rapidement des sommes très importantes.
Si vous êtes proche des 60 ans, il sera sans doute souhaitable d’emprunter sur des durées plus courtes.
Peu importe finalement, chacun avancera à son rythme.
Le plus important reste d’avancer, me semble t-il 😄

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Claire

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