Acheter sa Résidence Principale ou Investir en Locatif ?

Acheter sa résidence principale ou investir en locatif?

Acheter sa résidence principale constitue t-il une bonne idée dès lors que l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif ?
Voilà une question intéressante qui se pose à tout investisseur relativement rapidement. Je me suis trouvée dans ce cas de figure il y a plusieurs années et je m’en souviens encore 😉 .
La réponse à cette question n’est pas simple tant elle intègre un nombre de paramètres très personnels.
Voici toutefois, avec le recul de plusieurs années, les conseils pour faire le meilleur choix d’investissement en connaissance de cause.

Acheter sa Résidence Principale : Quel Inconvénient ?

L’Achat d’une résidence principale relève d’un choix très intime qui obéit à des critères souvent autant rationnels qu’irrationnels.
Il n’y a donc pas de réponse « type » à cette question. Pour certains d’ailleurs, la question ne se posera même pas tant la nécessité de posséder son chez soi est essentielle.
Pour ceux qui se posent la question, il est important de comprendre l’impact de l’achat de sa résidence principale sur sa capacité d’endettement.

⇒  Acquérir sa résidence principale : impact sur l’endettement

♦  Acheter sa résidence principale, c’est avant tout se faire plaisir en achetant un bien qui plait et qui convient à toute la famille. Les critères de choix sont souvent liés à la qualité de l’emplacement (proximité lieu de travail, écoles …), à la taille, au confort, à la qualité du bien lui-même …
Il s’agit donc d’un achat certes raisonné mais avant tout coup de cœur. A ce titre, nous sommes souvent prêts à faire des concessions par rapport au budget initial. Qui n’est pas prêt à faire des sacrifices pour dénicher la perle rare où l’on se sentira bien ?

♦  En général, nous empruntons sur des durées courtes pour s’affranchir le plus rapidement possible des remboursements d’emprunt.  Résultat des courses, les mensualités d’emprunt sont importantes.
Compte tenu de ces éléments (achat plaisir, budget important, mensualités sur durée courte), on comprend pourquoi l’achat de la résidence principale risque d’entamer une très large partie de notre capacité d’emprunt voire même la totalité.
Et, c’est bien là le problème pour ceux qui aimeraient continuer à investir.

⇒  Dans quel cas est-il préférable de ne pas acheter sa résidence principale ?

♦  Reste à vivre limité : privilégier l’investissement locatif

Pour mieux comprendre, prenons le cas de figure de 2 familles de 3 enfants aux revenus différents. Ces deux familles ont décidé d’acheter une maison de 250 k€.
La Famille Leblanc perçoit 3 000 € de revenus nets.
La capacité d’emprunt de cette famille est de 33 % soit 1 000 €/mois. Ses mensualités d’emprunt ne pourront dépasser cette somme. Elle sera donc contrainte à emprunter sur 25 ans.
La Famille Lenoir a elle des revenus nets de 4 000 € soit une capacité d’emprunt de 1 320 €/mois ( 33% X 4 000 €).
Dans le cas de la famille Leblanc, une fois l’emprunt réalisé, le reste à vivre du couple et de ses 3 enfants sera de 2 000 €  (3 000 € – 1 000 €). Soit un niveau en phase avec le reste à vivre requis par la banque (1 000 € pour le couple + 300 € par enfant à charge).
Il sera donc difficile pour cette famille d’emprunter à nouveau pour un nouvel investissement. L’arbitrage entre acheter sa résidence principale et investir dans du locatif devra donc être pris au sérieux.

♦  Reste à vivre conséquent : acheter sa résidence principale

Dans le cas de la famille Lenoir, en revanche, le reste à vivre après emprunt sera conséquent : 2 680 € ( 4 000 € – 1320 €). Il sera au-delà des standards imposés par la banque (1 900 €). Cette famille pourra donc d’une part emprunter sur une durée plus courte et d’autre part prévoir un nouvel emprunt dans un avenir proche.
Vous l’aurez compris, acheter sa résidence principale en premier peut avoir un impact radical sur sa capacité d’emprunt à venir.
Si vous souhaitez multiplier les investissements locatifs et que vos revenus sont limités, il est préférable de résister à la tentation d’acheter votre résidence principale en premier.

Si vos revenus sont conséquents, la situation est différente, l’achat de votre résidence principale ne vous empêchera pas d’emprunter à nouveau. Vous devrez en revanche patienter pour votre 2 ème ou 3 ème investissement locatif. Tout dépend donc de la rapidité avec laquelle vous souhaitez vous constituer un patrimoine locatif.

Acheter sa Résidence Principale : l’opportunité de jolies plus values sur la Revente

Pas de panique !
Pour ceux qui souhaitent absolument investir avant tout dans leur résidence principale et qui n’ont pas des revenus extensibles, il reste possible d’utiliser l’immobilier pour s’enrichir.
C’est le cas de mon amie Pauline.

⇒  Acheter et Revendre sa résidence principale

Pauline a toujours souhaité avoir son chez soi. Pour elle, le débat entre résidence principale et investissement locatif ne se pose pas. Pour autant, elle a à coeur de faire grossir son patrimoine au fil des années.
En quinze ans, Pauline a changé 4 fois de résidence principale. A chaque fois, la revente de sa maison a été l’occasion de réaliser de substantielles plus-values.

Elle a, par ailleurs, pu bénéficier à chaque opération d’une fiscalité avantageuse. Dans le cadre de la résidence principale, les plus-values immobilières ne sont, en effet, pas imposées. Un détail qui a son importance et qui explique le fait que Pauline ait souhaité renouveler cette stratégie à plusieurs reprises.
Pour rappel, la fiscalité sur les plus-values est nettement moins clémente en dehors de la résidence principale. Le taux d’imposition s’élève à 22 % auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. ( Précisons toutefois qu’il existe des abattements pour durée de détention).

⇒ Faire des plus values immobilières : les règles d’or

Si Pauline a pu réaliser de jolies plus-values, c’est parce qu’elle a su à plusieurs reprises conjuguer 2 facteurs :

  • Acheter à un bon prix
  • Valoriser sa maison grâce à des travaux et une jolie décoration

Ajoutons qu’à deux reprises, Pauline a également bénéficié d’un marché haussier. Le quartier dans lequel elle a acheté a pris de la valeur lui permettant ainsi de valoriser le prix au m2.
La stratégie de Pauline peut être une excellente stratégie pour étoffer sensiblement son patrimoine sans pour autant avoir de locataires à gérer 😉 .
En revanche, cette stratégie est “sportive”. Elle suppose multiplier les déménagements de la famille et par ailleurs ne pas s’attacher aux différents biens habités.

Une stratégie qui fonctionnera bien pour certaines mais qui en revanche ne sera pas adaptée pour d’autres. Je vous laisse réfléchir…

Transformer sa Résidence Principale en Investissement Locatif

Pour ne pas avoir à statuer entre résidence principale et investissement locatif, il existe une alternative intéressante : conjuguer les deux !
Il s’agit tout simplement de transformer sa résidence principale en investissement locatif.
Cette solution est particulièrement adaptée pour ceux qui veulent impérativement à court terme avoir leur chez soi et qui n’ont pas de grande visibilité sur leur localisation géographique à venir. Plusieurs solutions s’offrent à eux :

1/ Transformer à moyen terme leur habitation principale en investissement locatif

Cette solution revient à faire l’économie d’un loyer dans un premier temps puis à honorer le remboursement du prêt par la mensualité du locataire par la suite.
Cette stratégie est intéressante si la décision de louer le logement dans un second temps a été prise en amont de la décision d’achat.
Bien souvent on se rend compte que les logements achetés dans le cadre d’une habitation principale ne sont pas adaptés ou pertinents en termes de rendement pour la location.
C’est le cas par exemple des appartements de grande taille qui offrent une rentabilité à la location faible. Même constat pour les appartements payés trop cher à l’achat pour être rentables à la location ou ceux se situant dans des immeubles avec beaucoup de charges.

Intégrer en amont la décision de vouloir louer son propre bien en visant une rentabilité intéressante est l’assurance d’optimiser son achat sur le long terme.

2/ Transformer immédiatement leur résidence principale en investissement locatif

Il peut s’agir de louer une partie de son habitation de façon permanente (colocation) ou temporairement (location type Airb&b).
La colocation peut être attrayante pour des célibataires primo accédants qui ne souhaitent pas habiter seul. Elle suppose que l’appartement comprenne à minima 2 chambres et qu’il y ait une vraie volonté de partager les espaces communs.
La seconde stratégie s’adresse à des personnes dont le logement est fréquemment vacant (vacances ou déplacements professionnels récurrents). Extrêmement intéressante financièrement, cette option nécessite toutefois une excellente organisation pour gérer les entrées et sorties des locataires.

Pour conclure, vous l’aurez compris, il n’y a pas de bonne ou mauvais réponse concernant à la question : Achat résidence principale ou investissement locatif ?
Tout dépend de l’appétit de chacun à multiplier ou non rapidement les investissements, du montant de ses revenus, de sa mobilité géographique ou pas…

Et vous, chères lectrices avez-vous été face à ce dilemme d’investissement ?
Comment l’avez-vous résolu ? N’hésitez pas à partager vos expériences ci-dessous.
A très vite
Claire
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