Acheter pour louer constitue un excellent moyen de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus locatifs qui peuvent venir agrémenter le quotidien.
Pour certains, ce sera l’opportunité de se constituer ou de préparer sa retraite.
Pour que cet investissement locatif soit un placement immobilier réussi, il est important de mettre toutes les chances de son côté.
Je partage dans cet article les 9 erreurs que j’observe le plus fréquemment chez les investisseurs immobiliers débutants.
Un investisseur averti en valant 2, vous devriez être paré pour acheter pour louer avec succès 😄.
1. Se tromper d’Emplacement
Comme vous le savez, l’emplacement d’un bien immobilier est tout à fait déterminant.
Et ce pour 2 raisons :
- D’une part, par rapport à la demande locative que vous allez générer.
- D’autre part, par rapport à la valeur que va prendre votre appartement ou votre immeuble de rapport au fil du temps.
Bien souvent, j’observe que les personnes qui investissent qui souhaitent acheter pour louer, ont parfaitement bien identifié en amont de leur projet les quartiers porteurs où il est pertinent d’investir. Au fil des recherches, en fonction des biens qui leur sont proposés, ils s’en éloignent progressivement.
Au final, pour certains d’entre eux, le quartier où ils investissent n’a plus rien à voir avec celui qu’ils avaient sélectionné au départ.
Certes, c’est la loi du marché immobilier me direz-vous.
Oui, en effet, il est classique de faire des concessions sur la localisation géographique pour rester dans son budget.
Néanmoins, j’attire votre attention sur la nature des concessions que vous allez faire quant à l’emplacement de vos investissements immobiliers.
Veillez dans tous les cas, à acheter dans un quartier qui reste bien desservi en transport en commun. Privilégiez les emplacements bénéficiant de commodités de services (commerces à proximité).
Enfin, assurez-vous que la région dans laquelle vous investissez est porteuse économiquement et idéalement qu’elle s’inscrit dans une dynamique démographique.
2. Surestimer la Demande Locative
Une fois votre bien immobilier identifié, il est important de s’assurer qu’il génère une demande locative.
Plus votre demande locative est importante et plus vous êtes en position confortable pour définir le montant de la location qui vous convient.
Votre mise en location sera rapide.
Par ailleurs, en cas de départ de la personne qui loue chez vous, vous réduisez les risques de vacances locatives et leur durée.
Si vous me suivez sur ce blog, à ce stade de vos recherches, vous devez avoir identifié le mode de location que vous allez privilégier.
Souhaitez-vous faire de la location nue pour créer du déficit foncier par exemple ?
Préférez-vous faire de la location meublée à l’année pour bénéficier des avantages fiscaux liées au régime LMNP ?
Etes-vous motivé pour privilégier les stratégies à haut rendement afin de générer un cash flow important ?
La réponse à ces questions est essentielle pour aller plus loin. Votre profil de locataires sera en effet très différent d’un mode de location à l’autre.
La taille de la demande locative également.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon d’évaluer, de façon très pragmatique, votre demande locative, n’hésitez pas à relire l’article « Investir en Immobilier sans Stress ». Certains sont inquiets à l’idée de faire un investissement avec un locataire. Suivez mes conseils pour investir dans l’immobilier (choix de la ville du logement, faire un prêt auprès d’un établissement bancaire, etc.).
3. Acheter son Investissement Immobilier Locatif trop cher
Si vous avez à coeur de réaliser une bonne affaire, c’est à l’achat que vous devez le faire.
Vous devez donc négocier un prix d’achat en dessous du prix moyen du marché local.
Ceci suppose bien connaître le prix du marché immobilier urbain dans laquelle vous investissez, le prix du quartier concerné et de la rue concernée.
La plupart des gens qui investissent dans l’immobilier pensent que c’est lors de la revente que s’effectue la plus-value.
Certes, il y a de grandes chances pour que la valeur de vos investissements locatifs s’apprécie dans le temps surtout si vous avez investi dans un quartier en devenir ou déjà prisé.
Mais pariez sur la plus-value dans le temps de votre bien ne suffit pas.
La vraie plus-value c’est la plus-value latente que vous faites à l’achat lorsque vous signez.
En investissant sous cette forme , vous pourrez dormir sur vos 2 oreilles
En cas de nécessité de revente précipitée, vous ne perdrez pas d’argent.
Vous aurez a minima couvert les frais de notaire (8 à 9%) et les frais annexes.
Quelque soit la commune dans laquelle vous souhaitez acheter pour louer, sachez qu’il y a toujours de bonnes affaires à réaliser.
La vie est ainsi faite que certaines personnes sont obligées de vendre rapidement ( succession, séparation, départ …). Dans ce type de cas bien précis, le prix n’est plus le facteur principal.
Par ailleurs, certains biens se prêtent tout particulièrement à la négociation et renégociation (rénovation importante, exposition moins favorable, localisation…).
4. Acheter pour Louer en ayant les yeux plus gros que le ventre
Dès lors que l’on souhaite acheter pour louer, il est important de privilégier une habitation ou un bien immobilier qui soit en phase avec d’une part avec nos finances mais également avec l’énergie que nous sommes prêts à y consacrer et le niveau de risques que nous acceptons.
Je vois des personnes qui investissent partir, pour certains, dans des projets immobiliers très compliqués alors qu’il s’agit de leur tout premier achat locatif.
Je vous conseille pour vos 2 premiers investissements locatifs de vous orienter vers des projets simples (rénovation facile à mettre en œuvre, investissements à proximité de votre lieu d’habitation, taille de projet réaliste…).
Ne cherchez pas à brûler les étapes pour démarrer. Une fois les basiques maitrisés pour pourrez accélérer le rythme de vos investissements immobiliers.
Vous serez plus crédible vis à vis de vos différents partenaires (agences immobilières, banquiers, entreprises de travaux …).
J’ai récemment coaché un investisseur qui a commencé par investir à 400 km de chez lui dans des endroits diamétralement opposés.
Beaucoup d’énergie, beaucoup de fatigue dans les aller-retour, la coordination des artisans… Avec le risque, au final, de faire un break beaucoup plus long que prévu pour simplement « digérer » les premiers achats locatifs.
5. Ne pas avoir sérieusement validé sa Rentabilité Locative
La qualité des investissements locatifs se mesure à 2 indicateurs majeurs : le taux de rendement locatif (appelé par abus de langage rentabilité locative) et le cash flow.
Pour en savoir plus sur la nature et le mode pour calculer chacun de ces indicateurs, je vous invite à lire l’article « rentabilité locative : que faut-il viser ? » et l’article sur le cash-flow qui a été apprécié de tant d’investisseurs. J’y aborde des notions de calcul, banque, impôts et d’investissement.
Vous aurez besoin pour calculer ces indicateurs, de récupérer un certain nombre d’éléments comme la taxe foncière, les charges de copropriété …
Vous aurez également besoin de faire une estimation du montant des travaux. C’est souvent une étape délicate car elle nécessite un ou deux devis d’artisans a minima.
A défaut, faites une simulation à la louche en partant sur un prix moyen de rénovation du m2 dans la commune de vos investissements.
Une fois votre d’offre d’achat validée, je vous invite à affiner vos calculs. Vous avez le temps de faire venir des artisans avant la signature de votre promesse. C’est l’opportunité de valider vos hypothèses de rentabilité et de cash flow.
Viser dans l’idéal un cash flow positif et a minima un cash flow nul pour votre achat immobilier. De cette façon, votre achat immobilier s’autofinance. Vous n’avez pas besoin de puiser dans votre trésorerie personnelle pour financer votre acquisition.
6. Vouloir acheter Cash
Même si vous avez de la trésorerie d’avance, ne l’utilisez pas dans le cadre de vos investissements immobiliers locatifs !
Comme vous le savez les taux immobiliers actuels sont particulièrement bas.
Vous pouvez donc placer votre argent à des taux plus intéressants que ce que votre banquier va vous demander pour votre emprunt.
Certes, les marchés boursiers sont, depuis le début d’année 2019, plutôt mal orientés mais vos investissements doit s’analyser sur la durée soit 15 à 20 ans.
Par ailleurs, en empruntant, vous allez pouvoir pleinement profiter de l’effet de levier du crédit.
Dans une quinzaine ou une vingtaine d’années, vous aurez développé un patrimoine qui se sera autofinancé. Vous aurez, de surcroit, en parallèle fait fructifier votre trésorerie.
Que demander de plus ?
Je rencontre des gens qui investissent qui, par mesure de sécurité, préfèrent acheter « comptant » leur premier achat immobilier.
C’est dommage car ils se dépossèdent de leurs liquidités. Ils se privent donc d’un atout solide vis à vis de leur financeur pour continuer à investir.
Ne vous dépossédez pas de vos liquidités !
Utilisez-les pour obtenir des contre parties ou emprunter davantage d’argent que ce que vous auriez pu faire sans.
Sachez qu’il est tout à fait possible d’acheter pour louer sans apport.
Outre le prix d’acquisition de votre bien, vous pouvez emprunter également les frais de notaire et le montant des travaux.
7. Ne pas avoir pris en compte sa Capacité d’Endettement
Pour comprimer au maximum la phase de recherche terrain de votre bien, je vous invite à déterminer au plus vite votre capacité d’emprunt.
La connaissance précise de votre capacité d’emprunt vous permettra de définir le budget dont vous disposez pour acquérir vos investissements locatifs.
Certaines personnes qui investissent partent bille en tête sur le terrain en s’orientant vers des biens qui sont au-dessus de leur capacité d’emprunt.
Une fois le bien trouvé, ils doivent faire marche arrière.
Ce type de situation crée beaucoup de frustrations inutiles et génère beaucoup de temps perdu.
Plus vous maitriserez en amont le budget dont vous disposez, plus vous serez à même de cibler des biens cohérents avec celui-ci.
8. Sous-évaluer le Budget Travaux
Comme partagé précédemment dans l’article, lorsqu’on a décidé d’acheter pour louer, il n’est pas toujours facile d’estimer précisément le budget travaux nécessaire.
Dans la plupart des cas, nous avons tendance à sous-évaluer ce budget.
En conséquence, nous découvrons tardivement que la rentabilité locative finale n’est pas aussi élevée que celle initialement calculée.
Pour éviter de se retrouver dans ce type de situation, je vous invite
- à multiplier les devis des entrepreneurs pour estimer la juste enveloppe (prévoir idéalement 3 devis, à défaut 2 devis)
- à prendre une marge supplémentaire de 15 à 20 %.
En procédant ainsi, vous n’aurez pas de mauvaises surprises.
Il est même possible que vous en ayez une bonne !
9. Ne pas avoir choisi la fiscalité la plus adaptée
La fiscalité sur les revenus immobiliers peut avoir un impact très important sur la rentabilité finale d’un achat locatif.
J’en sais quelque chose pour l’avoir vécu au tout début de mes investissements immobiliers.
Pour en savoir plus, je vous invite à lire l’article : « Fiscalité immobilière : ma pire erreur ». J’ai fait des erreurs aux niveau des impôts dans mon patrimoine. Je vous partage cette expérience dans cette page. NB : Je traite légèrement de sujets comme les travaux, le loyer, de locataire, etc.
Certes, il est difficile de choisir la fiscalité qui sera idéale sur les 15 à 20 ans prochaines années tant les paramètres personnels et familiaux peuvent évoluer.
Néanmoins, selon votre tranche marginale d’imposition, certains choix seront plus pertinents que d’autres dans une démarche d’ acheter pour louer.
Peut-être aurez-vous intérêt à créer du déficit foncier si vous souhaitez acheter en nom propre ? Peut-être souhaiterez-vous acheter par l’intermédiaire d’une société pour faciliter la transmission de votre patrimoine.
Ces questions importantes méritent d’être posées en amont pour optimiser les options fiscales que vous allez devoir prendre.
Si ce sujet vous intéresse, n’hésitez pas à parcourir l’article « Pourquoi j’ai créé ma SCI à l’IS ».
Vous avez dorénavant en mains toutes les clefs pour acheter pour louer dans d’excellentes conditions.
Si cet article vous a intéressé, n’hésitez pas à le partager 👏.
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Au plaisir
Claire
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