Achats Locatifs : Quelles Années de Construction Privilégier ?

Achats locatifs : devons-nous privilégier une année de construction particulière ?
J’imagine que c’est une question que vous êtes nombreuses à vous être posée. A titre personnel, cette question m’a beaucoup taraudée au début de mes achats locatifs.
Acheter un bien locatif nous engage en général sur la durée.
Nous avons par ailleurs à coeur que les gens qui louent s’y sentent bien. Qu’ils puissent y élire domicile sur plusieurs années.
Bref, nous n’avons pas envie de nous tromper sur la qualité du bien que nous achetons. Qui parmi vous, ne s’est jamais posée de questions, en visitant un appartement ou un immeuble de rapport, sur la qualité d’une isolation phonique ou thermique ?
Combien d’entre vous aimeraient être rassurées sur le montant des charges qu’elles vont devoir payer ?
J’imagine une grande majorité !
Bien connaitre, en amont de ses achats locatifs, les avantages et inconvénients des différentes années de construction peut donc s’avérer très précieux.

Dans cet article, je vous présente les points forts et les points de vigilance des principales périodes de construction.

⇒  La période haussmannienne : esthétisme et qualité de construction

Cette période caractérise les constructions intervenues dès la seconde moitié du XIX ème siècle (à partir du 2nd Empire sous Napoléon III) jusqu’au début du XXème siècle. On les doit au baron HAUSSMANN alors préfet de Paris.
Ces constructions se reconnaissent aux très larges volumes, à la hauteur sous plafond (de 2m80 à 4M !) et aux grandes fenêtres qui caractérisent les appartements. Soulignons également ce qui fait le charme de ces appartements : les cheminées, les moulures au plafond, les parquets anciens, les balcons.
En général, point négatif, la cuisine se situe à une extrémité de la demeure. Elle était ainsi à proximité de l’escalier de service qui rejoignait les chambres de bonnes.
Les pièces sont souvent desservies par un couloir qui peut être très long générant ainsi de l’espace perdu.

Dans ce type de construction, il faudra veiller à l’isolation acoustique des fenêtres, des planchers et à celle des cloisons intérieures qui auraient pu être ajoutées ultérieurement.
Sachez que les étages les plus prisés et les mieux isolés phonétiquement sont les deux premiers étages : les murs et planchers sont en effet plus épais.
A titre personnel, la période haussmanienne est celle que j’ai retenue pour mes premiers investissements dans l’immobilier. Il s’agissait d’un achat coup de coeur destiné à notre résidence principale.

Dans les faits, il n’a été habité que quelques mois et loué de nombreuses années à des personnes qui louent assez fidèles.
Outre une rénovation classique incluant salle de bain, cuisine, électricité et peinture, les modifications les plus impactantes que nous ayons apportées ont concerné l’isolation phonique.
La pose de fenêtres en double vitrage a littéralement métamorphosé cette habitation initialement très bruyant car situé en plein centre urbain.

⇒  Les Années 20 ou ART DECO : à privilégier pour des achats locatifs

Elles se matérialisent soit par des lignes géométriques qui viennent prendre le relai des courbes soit par des constructions bon marché se présentant sous la forme de grands immeubles de briques rouges.
Le point fort de ces années réside dans la qualité du plan des appartements.
Outre l’esthétisme des constructions, on s’amusera à les reconnaître aux garde-manger présent dans les cuisines ainsi qu’à l’éclairage naturel des salles de bains.
Ces années constituent une période intéressante à privilégier pour des achats locatifs.
De grosses améliorations concernant l’isolation ont été apportées par rapport à la période haussmannienne. C’est donc un joli compromis entre charme et confort.

⇒  L’Après-guerre et les années 50 : à éviter !

Cette période se caractérise par une construction massive et rapide qui a pour but de répondre à l’énorme besoin de logements né de l’après guerre.
Revers de la médaille d’une construction ultra rapide : un recours massif au béton, des bâtiments sans charme, une isolation phonique comme thermique déplorable.
Les constructions des années 50 se présentent souvent sous forme d’immeubles en barre ou en tour. Elles abritent généralement de très grandes copropriétés (plusieurs centaines d’appartements).
Leur principal point positif réside dans la taille des pièces principales. Celles-ci sont en effet très spacieuses. Autre atout en leur faveur : la présence de rangements intégrés.
Si des opportunités d’achats locatifs se présentent dans cette période (plus abordable en termes de prix), votre priorité devra donc être orientée sur l’amélioration de l’isolation tant phonique que thermique.

⇒  Les Années 60 : potentiellement intéressantes

Les années 60 sont caractérisées par une nette amélioration de l’isolation phonique . En revanche côté isolation thermique, il faudra attendre la crise pétrolière de 1973 pour observer une optimisation.
La taille des immeubles est revue à la baisse (80 logements maximum) ainsi que celle des parties communes (réduction de la surface des halls d’entrée …) En contrepartie, on trouve presque systématiquement parkings, ascenseurs et chauffage central.
Si vous investissez dans ce type d’immeubles, soyez vigilantes sur le montant des charges que vous allez payer. Elles sont en général particulièrement élevées (eau, chauffage collectif, ascenseur, gardien…).
Les appartements du début des années 70 peuvent constituer de bons achats locatifs pour ceux qui souhaitent se lancer dans la colocation.
Leur prix de marché est en général attractif permettant ainsi de dégager de très bonnes rentabilités.

Si vous demandez à être convaincus, je vous invite à lire l’article qui parle des investissements en colocation.
Vous découvrirez comment Baptiste, jeune investisseur, a adapté une habitation des années 70 de 94 m2 pour en faire une colocation de 4 personnes particulièrement rentable.

⇒  Les Années 1980 : une qualité de construction renforcée

Les années 80 sont marquées par la prise en compte de réglementations beaucoup plus exigeantes dans tous les domaines.
En conséquence, la qualité des constructions s’en trouve nettement améliorée.
L’isolation phonique (double vitrage, fenêtres en aluminium ..) à titre d’exemple est devenue une vraie priorité.
Quant à l’isolation thermique elle est considérée bien souvent comme très convenable.
Les charges ont par ailleurs tendance à diminuer (remplacement du chauffage collectif par du chauffage individuel, facture d’eau individuelle).
Cette période est également marquée par la généralisation du plan « en étoile », permettant une meilleure distribution de l’espace.
A titre personnel, j’ai n’ai jamais réalisé d’achats locatifs dans ce type de construction pour des raisons de coût tout simplement.

⇒  Les Années 2000 : une construction de qualité mais un prix élevé

Les constructions des années 2000 ont pour particularité de remplir le cahier des charges du confort et de la qualité.
Les matériaux sont qualitatifs, les isolations impeccables, les appartements pourvus de terrasses, ascenseurs et parkings, les charges sous-contrôle. Les espaces sont fonctionnels, les cuisines souvent ouvertes sur le salon, les accès bien sécurisés.
Ces constructions offrent selon moi un excellent niveau de prestation pour une résidence principale.
Pour du locatif, le prix élevé au m2 ne permet pas, en revanche, de générer des rentabilités attractives.
Les années 2000 sont donc à éviter pour des investissements locatifs.

Chères investisseuses, j’espère que cet article vous aura intéressé.
J’espère surtout qu’il vous aidera à faire des choix éclairés d’achats locatifs.
N’hésitez pas à le partager ou à me laisser vos commentaires ci-dessous.
Claire
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