Accès au crédit immobilier : le HCSF durcit le ton

L’ accès au crédit immobilier devient de plus en plus compliqué.
Le Haut Conseil à la Sécurité Financière transforme ses recommandations en obligations à compter du 1er Janvier 2022.
Ce tour de vis intervient dans un contexte où les taux emprunt immobiliers sont au plus bas et donc particulièrement attractifs.
Que faut-il penser de ces règles d’encadrement du crédit ?
Est-ce la fin du crédit immobilier pour les investisseurs ?
Je vous dis tout dans cet article.

A quoi sert le HCSF ? Rappel Définition HCSF

Le HCSF ou Haut Conseil à la Sécurité Financière est l’entité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble.
Cette entité dépend du ministère de l’Economie et de la Banque de France.
Depuis 2019, le HCSF fait beaucoup parler de lui car il intervient sur les conditions d’accès au crédit immobilier.
Et comme vous vous en doutez, quand on touche à un sujet aussi sensible que l’accession à la propriété, cela fait tout de suite beaucoup de bruit !
Deux raisons expliquent l’ingérence de plus en marquée du HCSF sur l’accès au crédit immobilier :

• Les taux actuels d’emprunt extrêmement bas ont pour effet de multiplier les demandes de crédit dans des conditions très importantes
  Le nombre de ménages qui s’endettent est de plus en plus élevé et la durée de l’endettement progresse par la même occasion
• Le contexte économique compliqué que nous traversons depuis plus de 2 ans incite à la plus grand prudence quant au développement potentiel de situations de surendettement

Pour être très transparente, Bercy s’inquiète des dérives côté emprunteurs comme côté des banques d’un recours de plus en plus massif au crédit immobilier.
La crise sanitaire n’a fait qu’accentuer le phénomène en motivant un grand nombre de ménages à s’intéresser à la pierre.
Dans ce contexte, le HCSF a estimé qu’une régulation sur l’accès au crédit immobilier permettrait de mieux encadrer les pratiques et de limiter les risques collatéraux potentiels.

Premières recommandations d’encadrement du crédit immobilier fin 2019

Fin 2019, le HCSF émet ses premières recommandations d’encadrement du crédit immobilier.
Les banques doivent appliquer de nouveaux critères d’emprunt:

• Le taux d’endettement des ménages ne doit pas dépasser 33 %
• La durée maximum d’emprunt s’établit à 25 ans
• Il n’est plus possible d’utiliser la méthode de calcul différentiel
  (Je vous explique en long et en large la spécificité de cette pratique un peu plus bas)

Les banques gardent toutefois la possibilité de s’affranchir de ce cadre dans 15 % des cas.

Assouplissement des règles par le HCSF fin 2020

Fin 2020, le HCF revoit sa copie et assouplit les conditions d’accès au crédit.

• Le taux d’endettement des ménages est fixé à 35% maximum (assurance décès invalidité incluse)
• La durée maximum d’emprunt s’établit à 27 ans maximum soit 25 ans + 2 ans de différé
• La pratique du calcul différentiel n’est plus possible

Les banques gagnent en latitude : le taux de dérogation passe de 15 % à 20% des dossiers finalisés.

Ce qui va changer au 1er Janvier 2022 en matière d’accès au crédit immobilier

A partir du 1er Janvier 2022, les préconisation d’encadrement du crédit immobilier présentées fin 2020 par le HCSF deviennent des obligations pour les banques.
Le ton monte donc puisque les établissements bancaires qui dérogeront à ces obligations s’exposeront à des sanctions.
C’est l’ACPR, Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui prend la responsabilité de veiller aux respect de ces conditions.

⇒ Les 3 règles d’ accès à l’emprunt fixées par la HCSF désormais obligatoires

• Le taux d’endettement des ménages appelé (taux d’effort) ne peut être supérieur à 35 %
  En clair, vos mensualités d’emprunt (assurance décès invalidité comprise) ne peuvent représenter plus de 35 % de vos revenus nets avant impôts
• La durée maximale d’emprunt est fixée à 25 ans + 2 ans si utilisation d’un différé
  Le différé est accepté dans 2 cas bien précis (Achat dans le neuf (VEFA) ou achat dans l’ancien avec un montant de travaux représentant à minima 25 % du coût de l’opération).
  Le différé présente l’avantage de ne payer qu’une partie des mensualités (en général les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance)
• La méthode de calcul du différentiel n’est plus tolérée

⇒ La flexibilité des banques reste très encadrée

Les banques gardent la possibilité de s’écarter de ce cadre à hauteur de 20 % des contrats d’emprunt produits.
Cette flexibilité est toutefois très encadrée puisque dans  80 % des cas, ce seront les acheteurs de résidence principale qui en profiteront.
Dans 20 % des cas (soit 4 % des cas au total), ce seront les acheteurs de résidence secondaire ou les investisseurs qui pourront en bénéficier.

Dans les faits, depuis le début de l’année 2021, bon nombre d’établissements bancaires s’étaient déjà mis en ordre de marche pour se montrer plus sélectifs sur les conditions d’accès au crédit immobilier.

Néanmoins, certains d’entre eux continuaient à appliquer la méthode du calcul différentiel.
Une situation particulièrement appréciée par les investisseurs puisque ce calcul permet d’enchainer les investissements sans dégrader son taux d’endettement.
Par ailleurs, bon nombre de banques continuaient à prendre en compte la notion de reste à vivre.
Les foyers à hauts revenus pouvaient donc passer plus facilement à travers les mailles du filet.

La fin du calcul différentiel et la disparition de la notion de reste à vivre restreignent l’accès au crédit immobilier

Parmi les 3 règles fixées par le HSCF, 2 d’entre elles se révèlent particulièrement contraignantes pour les investisseurs :

-la règle du taux d’endettement
-la fin du calcul différentiel

La 3 ème règle concernant la limitation de la durée du crédit à 25 ans ne me semble pas constituer un problème en soi .
25 ans, c’est déjà bien long !

⇒ La notion de reste à vivre permettait de contourner la règle des 35 % d’endettement.

Pour les foyers qui dépassaient la règle d’endettement de 35% mais qui affichaient des revenus suffisants pour laisser après remboursement du crédit, un reste à vivre
intéressant, les banques se montraient beaucoup plus flexibles.
Et on les comprend !
En cas de problème, le reste à vivre permettait d’absorber les mauvaises surprises et donc de rassurer la banque.

Prenons le cas d’un foyer qui génère 6 000 € de revenus nets par mois.
Un endettement à hauteur de 35 % signifie des mensualités d’emprunt de 2 100 €.
Si ce foyer n’a pas d’autres emprunts (il possède sa résidence principale) alors son reste à vivre s’établit à 6 000 € – 2 100 €  = 3 900 €
Certaines banques vont estimer que dans ce cas précis, le dossier du client présente suffisamment de garantie pour s’affranchir de la règle des 35 %.
Elles autoriseront donc un taux d’endettement plus important.
A partir de Janvier 2022, les banques n’ont plus le droit de prendre en compte la notion de reste à vivre.
La règle des 35% d’endettement s’applique stricto sensus.
L’accès au crédit immobilier devient plus restrictif.

⇒ Le calcul différentiel permettait de respecter la règle des 35% d’endettement

Le calcul différentiel est une méthode de calcul qu’utilisent certaines banques.
Elle se révèle particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui génèrent du cash flow.
Cette méthode permet en effet d’enchainer les investissements locatifs sans pour autant dégrader son taux d’endettement à chaque investissement.
Elle part du principe qu’un investisseur qui sait générer du cash flow maitrise les règles de base pour sécuriser son investissement.

Un exemple chiffré permettra de mieux comprendre.
Prenons l’exemple d’un investisseur qui gagne 2 500 € net par mois.
Imaginons que la mensualité de remboursement de sa résidence principale s’élève à 850 €.
Il souhaite acheter un bien locatif de 100 k€ .
Sa mensualité s’élève à 490 € (emprunt sur 20 ans aux taux de 1%) et son loyer à 1000 €.

√  Calcul du taux d’endettement selon la méthode classique

Revenus = 2 500 € + (70 % x 1000  €) = 3 200 €
Dettes = 850 € + 490 € = 1 340 €
Taux endettement = 1 340 €  / 3 200 € = 41,9 %
Le prêt sera refusé car endettement supérieur à 35 %

√  Calcul du taux d’endettement selon la méthode différentielle

Revenus = 2 500 € + (70% X 1000 € – 490 €) = 2 710 €
Dettes = 850 €
Taux endettement = 850 € / 2 710 € = 31,3 %
Le prêt sera accepté
Voilà comment un simple changement de méthode de calcul peut changer la donne.
A partir de Janvier 2022, il n’est plus possible d’utiliser le calcul différentiel.

Est-ce pour autant la fin d’accès aux prêts immobiliers pour les investisseurs ?

Le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier pénalise tout particulièrement les investisseurs.
Est-ce pour autant impossible d’emprunter si vous êtes déjà endetté ?

Voici quelques pistes pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher votre emprunt

• Plus que jamais, soyez professionnel dans votre dossier et sélectif sur votre projet
  L’accès au crédit immobilier devient plus exigeant donc donnez envie aux établissements bancaires de vous suivre
• N’oubliez pas que les établissements bancaires ont une marge leur permettant de déroger aux règles du HCSF
  Même si cette marge ne peut inclure tout le monde, pourquoi ne feriez-vous pas partie des heureux élus ?
• Trouver le bon partenaire bancaire
  Aujourd’hui, les conventions veulent que les banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs.
  Mais rien ne fige ce taux dans les nouvelles règles d’endettement du HCSF.
  Certains établissements bancaires se montreront ouverts à prendre en compte 80 %, 90 % et même 100%
  de vos revenus locatifs.
• Augmentez votre apport, pour réduire vos mensualités d’emprunt et donc votre endettement
• Adaptez la taille de votre bien à votre capacité d’emprunt.
  Vous ne pouvez pas emprunter la somme souhaitée ? Revoyez à la baisse vos ambitions.
  Mieux vaut investir dans un projet plus petit que ne pas investir du tout.
• Investissez par le biais d’une société.
  Les règles du HSCF régissent les particuliers.
  Si vous exercez en tant que professionnel, vous devriez passer à travers les mailles du filet.

Comme toujours, les solutions existent pour continuer d’accéder au crédit immobilier.
Ne vous découragez pas !
Il est possible par ailleurs que les conditions d’accès au crédit immobilier s’assouplissent à nouveau
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Au plaisir
Claire