Croyances limitantes ou fausses croyances : l’immobilier n’échappe pas à la règle !
Je suis toujours surprise d’entendre certaines personnes affirmer avec certitude des points de vue sur l’immobilier qui vont à l’encontre de la réalité terrain.
J’ai souvent l’impression qu’elles n’ont pas chaussé les bonnes lunettes, qu’elles ont pris des verres déformants.
C’est dommage car ces personnes se pénalisent elles-mêmes s’empêchant de voir les opportunités d’investir dans l’immobilier qui se présentent.
Voici donc les 6 croyances limitantes sur l’immobilier dont il faut se libérer pour avancer avec confiance vers ses objectifs d’investissements.
Les Croyances en Quelques Mots
Dans la vie, nous avons tous et toutes des croyances sur un grand nombre de sujets.
Vous savez ces petites voix intérieures faites de généralités qui nous disent que c’est bien d’agir dans tel sens, que c’est possible ou au contraire que nous ne serons jamais capables de faire ci ou ça.
Certaines de nos croyances sont positives. On les appelle également des croyances « aidantes ».
Elles nous donnent de l’énergie, nous mettent en action et nous poussent à avancer sur notre chemin.
Je vous laisse juger :
- « Quand on veut, on peut »
- « A force d’essayer, je vais y arriver »
- » Et pourquoi cette belle affaire ne serait-elle pas pour moi ? »
Ces croyances ont donc une influence positive, elles méritent d’être cultivées.
D’autres croyances, en revanche, sont négatives. On les appelle les croyances limitantes. Elles nous bloquent, nous paralysent, nous empêchent d’avancer et deviennent nos pires ennemis.
- « Jamais, je n’y arriverai »
- « La négociation, ce n’est pas mon point fort »
- « Je suis trop âgée pour investir »
Bien souvent, ces croyances viennent de notre enfance, de micro expériences que nous avons vécues.
Nous en avons tiré des conclusions, des généralités que nous avons consolidées et transformées, au fil du temps, en vérités absolues.
Ces vérités absolues n’engagent que nous.
Il s’agit d’une perception de la réalité, la nôtre en l’occurence et non de la réalité en tant que telle..
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de se débarrasser de nos fausses croyances à condition toutefois d’en prendre conscience.
Voici les 6 Croyances Limitantes qui guettent l’investisseur immobilier potentiel
◊ Première croyance limitante : Il faut avoir de l’argent pour investir en immobilier
S’il y a un domaine où il est possible d’investir sans capital de départ c’est bien l’immobilier.
C’est d’ailleurs ce qui fait son unicité et ce qui le rend si attractif par rapport à la bourse.
Connaissez-vous d’autres domaines où il est possible d’investir de grosses sommes sans argent ?
Non, c’est normal, il n’y en a pas.
Ce qui rend si magique l’immobilier aux yeux des gens qui investissent, c’est précisément l’effet de levier qu’il permet de créer.
Partir de zéro capital et générer en quelques mois des revenus substantiels.
Savez-vous combien d’années devrait attendre une personne qui gagne au travail 1800 € (soit le salaire médian en France) pour épargner 100K€ ? 30 ans de salaire !!
Ce qui revient à dire, si elle commence à travailler à 23 ans, qu’elle ne pourrait pas investir avant 53 ans ?
Heureusement, la réalité terrain est tout autre. Vous pouvez investir avec 0€ en poche.
Autrement dit, vous pouvez emprunter non seulement le montant d’acquisition du bien mais également les frais de notaire, les travaux et l’ameublement du bien si vous faites du meublé.
Si vous avez des doutes, je vous invite à lire l’article : » Crédit Immobilier sans Apport : C’est possible ! »
En contrepartie, vous devrez montrer que votre situation financière est saine (pas de crédits à la consommation en cours…), que vos revenus sont réguliers (CDI idéalement) et surtout que vous êtes un investisseur sérieux et déterminé.
Votre rendez-vous avec votre banque devra être ultra -préparé et votre projet bien formalisé.
Pour celles qui sont dans des situation d’emploi moins « standard » (CDD, chômage …), la situation sera plus délicate.
Pour autant, ces situations n’excluent pas la possibilité d’emprunter. Je connais de nombreuses personnes qui investissent qui ont décroché des emprunts dans ces conditions.
Comment s’y sont-ils pris ?
Ils ont tout simplement démarché un bien plus grand nombre de banques et ils ont montré une détermination supérieure à la moyenne.
Ils n’avaient tout simplement pas de fausses croyances sur ce sujet.
◊ S’endetter sur la durée n’est pas une bonne chose
Il existe en fait 2 types d’endettement.
⇒ La spirale négative : S’endetter pour des objets qui se déprécient
Le premier type d’endettement consiste à contracter des dettes sans rentrées d’argent en retour. C’est le cas du crédit à la consommation. On emprunte de l’argent pour assouvir un besoin immédiat.
Il peut s’agir de produits high tech (un smartphone, un ordinateur, une télévision ….), de produits pour la maison (un canapé, un meuble …), d’une voiture.
Ces produits ont une valeur qui se déprécie dans le temps. Si vous souhaitez les revendre quelques années plus tard, vous allez assurément perdre de l’argent.
Ce type d’endettement n’est pas sain sur la durée car nous rentrons vite dans une spirale négative où nos dépenses excèdent nos rentrées d’argent. Au moindre problème personnel, nous tombons dans une situation de surendettement.
⇒ La spirale vertueuse : S’endetter pour des actifs qui rapportent
Le second type d’endettement consiste à contracter des dettes pour générer des revenus d’une valeur supérieure.
Ce type d’endettement plus vertueux est source de création de richesse. C’est le cas typique de l’immobilier.
En empruntant, vous générez rapidement des revenus additionnels sans attendre d’avoir les fonds pour le faire. Certaines formes de location ( colocation, courte durée, location meublée à l’année …) vous permettront de limiter voir éliminer le risque des impayés.
En parallèle chaque année, votre patrimoine s’accroit . En cas de problèmes personnels, vous pouvez utiliser votre cash flow ou vous pouvez revendre votre bien et profiter de nouvelles liquidités.
A titre personnel, je vois toujours l’endettement immobilier comme une superbe opportunité d’avancer rapidement vers l’indépendance et la liberté financière.
Ma croyance sur ce sujet est totalement positive.
◊ Toutes les bonnes affaires sont déjà prises
En tout temps et dans toutes les villes, il est possible de faire des bonnes affaires.
Pourquoi ? Tout simplement parce que le marché de l’immobilier est un marché d’offre et de demande.
Vous trouverez toujours un propriétaire qui a besoin de vendre rapidement (Cas de divorce, cas de déménagement, succession à régler rapidement, besoin impératif de liquidités…)
Il suffit d’ailleurs d’écouter le parcours des personnes qui investissent qui ont réussi. Ils ont souvent trouvé des pépites là où personne ne pensait que c’était possible.
Leur recette ? Ils sont allés chercher les bonnes affaires car ils se sont dit que c’était possible d’en trouver.
Ils n’avaient pas de croyance limitante sur ce sujet.
Il y a 4 ans, j’ai décidé d’orienter mon travail de recherche dans une petite ville de 15 000 habitants.
J’ai commencé par démarcher les agences immobilières. L’une d’entre elles a voulu me présenter ce qu’elle appelait « une affaire en or » offrant 6,5 % de rentabilité.
Lorsque j’ai expliqué à l’agent immobilier que je visais minimum 10 % de rentabilité, il m’a ri au nez. J’étais selon lui soit trop naïve soit trop junior pour penser que c’était possible.
Il a conclu sa démonstration en ajoutant que même les marchands de bien sur la région n’atteignaient pas 8%.
Quatre mois plus tard, j’achetais mon 1er bien dans cette ville et générais une rentabilité de 15%.
Ce qui m’a permis d’y arriver ? J’étais déterminée à faire plus de 10%. J’ai donc réfléchi aux meilleures options pour y arriver. Son discours n’a finalement fait que renforcer ma motivation. Si vous pensez à contre-courant de la majorité, c’est souvent que vous avez un temps d’avance.
◊ 4ème croyance limitante : Il faut acheter sa résidence principale avant d’investir
Il est tout à fait légitime de vouloir acheter sa résidence principale. Avoir son chez soi, pouvoir y faire les travaux que l’on souhaite est une aspiration naturelle et saine.
En revanche, d’un point de vue financier, cette option n’est pas forcément la plus pertinente.
Tout dépend principalement de votre capacité d’endettement.
Si vous avez beaucoup de revenus et une grosse capacité d’endettement, vous pouvez commencer par acheter votre résidence principale. A priori cet achat ne vous empêchera pas d’investir une seconde fois.
Si en revanche, votre capacité d’emprunt aux banques est limitée, vous avez intérêt à investir dans le locatif à l’achat de votre résidence principale.
Pourquoi ? tout simplement parce que votre achat locatif va générer des revenus auxquels le banquier sera sensible pour vous accorder un second prêt.
Ces revenus supplémentaires vont s’ajouter à vos revenus principaux pour calculer votre nouvelle capacité d’emprunt.
Vous serez ainsi dans une situation optimale pour investir de façon répétée.
A défaut, en achetant votre résidence principale, vous allez utiliser toute votre capacité d’endettement sans générer en parallèle de revenus supplémentaires.
Il vous faudra alors attendre un grand nombre d’années avant de pouvoir à nouveau investir. Dommage de se priver de cette liberté ….
◊ L’immobilier n’est pas rentable compte tenu des impôts et des taxes
S’il est clair que tout revenu génère des impôts (difficile d’échapper aux règles fiscales françaises), ce n’est pas parce que l’on paie des impôts que l’on n’est pas rentable !
Néanmoins, certaines stratégies immobilières et certaines structures juridiques sont fiscalement plus intéressantes que d’autres.
Si vous optez pour la location nue et que vous achetez en nom propre, vous risquez d’être fortement imposées. En effet, vous ne pourrez déduire de vos revenus locatifs qu’une partie de vos charges et vous ne pourrez pas amortir votre bien.
Par ailleurs, vous devrez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en plus de votre taux marginal d’imposition.
En revanche, si vous optez pour de la location meublée et des régimes fiscaux comme le LMNP (Location meublée non professionnelle au réel) vous allez payer peu ou pas d’impôts. Votre base de loyers imposables sera faible voire nulle.
Vous pouvez également décider d’investir dans une société imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) type SCI, SAS … Vous pourrez ainsi déduire la totalité de vos charges, amortir votre bien et profiter d’une imposition plus douce.
Votre revenus imposables seront taxés à 15% si inférieurs à 38 K€, 28 % au-delà de 38 k€.
Pour conclure, vous pouvez parfaitement contenir votre pression fiscale en optant pour les bonnes stratégies immobilières et les bons régimes fiscaux.
Il est en revanche indispensable de se former ou de se faire conseiller pour faire les bons choix.
◊ 6ème croyance limitante : Mes locataires vont tout me casser dans l’appartement
Voilà une croyance limitante qui refait surface en boucle dès lors que l’on parle d’immobilier.
L’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Le risque de zéro souci n’existe pas.
En revanche, il est possible de réduire les risques de dégradation au strict minimum.
Ma stratégie dans ce domaine est de proposer des biens plus haut de gamme que la moyenne du marché. Je soigne donc la décoration et la qualité des équipements mis à disposition.
Les appartements sont agréables à vivre, confortables et bien équipés.
Ce positionnement plus haut de gamme me permet de proposer des prix plus élevés et d’attirer une clientèle plus solvable.
Par ailleurs, je veille à entretenir de bons rapports avec les personnes qui louent mes biens et des échanges réguliers. Cela me permet d’être au courant de leurs préoccupations et de réagir si nécessaire au moment opportun.
Enfin, je privilégie des modes de location (courte durée, moyenne durée, colocation) qui m’assurent une fluidité des personnes qui louent mes biens.
Si un objet est abimé, ce qui reste exceptionnel, je fais jouer la caution.
Transformons nos Croyances Limitantes sur l’Immobilier en Croyances Positives
Dans la plupart des cas, nos fausses croyances ou croyances limitantes reflètent les peurs qui nous habitent face à des changements ou décisions importantes. Nous cherchons des excuses pour ne pas sortir de notre zone de confort. Nos fausses croyances sont donc des invitations à la procrastination.
Pour éradiquer chacune de nos croyances limitantes, il suffit souvent de se poser une question simple.
Avons-nous autour de nous des exemples qui démontrent l’inverse de ce que nous affirmons ? Si la réponse est Oui, alors la croyance n’est pas fondée.
En effet, il suffit d’un seul exemple pour invalider une croyance limitante. Voilà une bonne nouvelle !
Une fois la croyance limitante » ramollie », à vous de la remplacer par une nouvelle croyance aidante.
A titre personnel, voici les croyances positives ou aidantes sur lesquelles je m’appuie au quotidien pour avancer dans mon parcours immobilier :
» Les opportunités sourient à celles et ceux qui vont les chercher »
« Tout est possible, seule notre imagination nous limite »
« Nous sommes le reflet de nos pensées »
« Face à un problème, il y existe toujours une solution »
Et vous, chères investisseuses et investisseurs, avez-vous identifié des fausses croyances ou des croyances aidantes sur l’immobilier vous concernant ou concernant votre entourage ?
Dites nous en plus …
Au plaisir de vous lire
Claire
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